Paitsioon jäänyt tasalyhenteinen lainamuoto tarjoaa vähintään houkuttelevan vaihtoehdon
Keskustelu lainatyypeistä nousi esille suomalaismediassa viimeksi alkukesästä. Esimerkiksi Helsingin Sanomat uutisoi 19. kesäkuuta (https://www.hs.fi/talous/art-2000010507984.html), ettei muita lainatyyppejä kuin annuiteettia ole tarjota, jollei niistä itse osaa tiedustella.
Mielenkiintoisinta uutisoinnissa oli, että annuiteettilaina otetaan lähestulkoon annettuna ja kyseenalaistamattomana lainamuotona. Pankkiin ei kannata mennä ajatuksella, että asiakaspalvelija tietää kyllä asiakkaalle juuri sopivan lainamuodon. Ei kukaan mene autokauppaankaan ajatuksella, että asiakaspalvelija tietää kyllä asiakkaalle juuri sopivan auton. Tai jos menee, monella kyllä nousee hymy huulille. Ennen kaikkea autoliikkeen omistajalla.
Tiedot lainatyypeistä eivät kovin usein ole hallussa. Ne koetaan usein hankaliksi ymmärtää. Osin sen vuoksi, että niistä käytetään hyvin toisiaan muistuttavia termejä, kuten tasaerä-, kiinteä tasaerä- ja tasalyhenteinen laina.
Tässä blogitekstissä pyritään ensin avaamaan lainatyyppien piirteitä ja toimintalogiikkaa. Tämän jälkeen niitä summataan ja arvioidaan. Lopuksi esitellään yksi lainoitusstrategia hyvine ja huonoine piirteineen. Asian ymmärrettävyyttä pyritään helpottamaan paitsi kaavioin ja taulukoin, myös käyttämällä lainatyypeistä mahdollisimman erottuvia ja vakiintuneita nimiä.
Olemassa on kolme lainatyyppiä, jotka ovat annuiteetti-, kiinteä tasaerä- ja tasalyhenteinen laina. Yhteistä näille kaikille lainatyypeille on, että jokaisessa on muuttujina maksuaika ja maksuerä, joka koostuu korosta ja lyhennyksestä. Jokaisessa lainatyypissä on oma logiikkaansa, joka synnyttää niiden edut ja haitat.
Annuiteettilaina ei houkuttele asiakasta, mutta voi olla ainoa vaihtoehto
Annuiteettilainassa maksuaika on kiinteä. Lainalla on siis selkeä perälauta, johon mennessä lainan tulee olla maksettu pois. Tämä varmistetaan sillä, että maksuerä joustaa. Maksuerä koostuu maksuajan alkupuolella suuremmasta osasta korkoa ja pienemmästä osasta lyhennystä. Maksuajan loppupuolella taas suurempi osa maksuerää on lyhennystä ja pienempi osa korkoa.
Korkojen nousun tai laskun vaikutus on siis suurin lainan alkupuolella, jolloin maksuerä voi herkästi nousta tai laskea. Tämä sen vuoksi, että lainaa ei ole vielä juuri lyhennetty, vaan sitä on paljon jäljellä.
Pankin näkökulmasta on hyvä, että laina tulee maksetuksi tiettyyn ajankohtaan mennessä pois, olipa korkotaso mitä tahansa. Toisaalta jos korot nousevat merkittävästi, on riskinä, ettei asiakas kykene suoriutumaan kasvaneesta maksuerästä.
Asiakkaan näkökulmasta annuiteettilainassa huonoa on, että lainalle on asetettu tietty perälauta, jonka vuoksi asiakas vastaa melko suuresta korkoriskistä. Toisaalta taas annuiteettilainassa yhdistyvät piirteet, jotka voivat aiheuttaa sen, että se on asiakkaalle ainoa vaihtoehto. Siihen saa pitkän maksuajan ja kohtuullisen kokoisen maksuerän.
Kiinteä tasaerälaina on melko varma ja tasapainoinen vaihtoehto, muttei aina mahdollinen
Kiinteässä tasaerälainassa maksuerä on kiinteä. Lainalla on siis selkeä katto, jota korkeammalle laina ei voi nousta. Tämä puolestaan varmistetaan sillä, että maksuaika joustaa. Annuiteettilainan tavoin maksuerä koostuu maksuajan alkupuolella suuremmasta osasta korkoa ja pienemmästä osasta lyhennystä. Maksuajan loppupuolella taas jälleen suurempi osa maksuerää on lyhennystä ja pienempi osa korkoa.
Korkojen nousun ja laskun vaikutus on tässä lainatyypissä hieman hankalammin hahmotettavissa kuin annuiteettilainassa. Pääsääntönä voidaan jälleen sanoa, että korkojen nousun tai laskun vaikutus on suurin lainan alkupuolella, jolloin maksuaika voi herkemmin kasvaa tai lyhentyä. Toisaalta korkojen nousu tai lasku voivat vaikuttaa myös lainan maksuerään, etenkin maksuajan alkupuolella. Maksuerä voi kiinteästä nimestään huolimatta kasvaa suuremmaksi kuin sovittu kiinteä maksuerä. Tosin tämä on mahdollista ainoastaan koron noustessa suuremmaksi kuin miksi kiinteä maksuerä on suunniteltu.
Pankin näkökulmasta etuna kiinteässä tasaerälainassa on, että korkojen nousun riskin vaikutus asiakkaan maksukykyyn hoitaa lainan korot on hyvä. Haittapuolena taas on, että varmuus lainan poismaksamisen ajankohdasta taas on heikompi. Maksuaika voi karata pitkäksi.
Asiakkaan näkökulmasta taas kiinteä tasaerälainan etuna on, että maksuajalle ei ole asetettu luokseen vetävää perälautaa, jonka lisäksi maksuerän kiinteys takaa todennäköisesti maksukyvyn. Toisaalta maksukyky ei ole täysin taattu korkojen noustessa. Lisäksi voi kärjistetysti olla mahdollista, että laina on ikuinen maksuajan karatessa rajattomaksi. Pankit usein muistavakin tämän, eikä lainamuotoa saa kovin pitkäksi aikaa ja suurelle lainalle.
Tasalyhenteinen laina omaa paljon positiivisia piirteitä, muttei usein sovi lainamuodoksi
Tasalyhenteisessä lainassa maksuaika ja lyhennys ovat kiinteitä. Lainalla on siis selkeä perälauta, johon mennessä laina on maksettu. Lisäksi laina lyhenee varmasti, koska lainaa lyhennetään aina saman verran. Tämän ripeän ja varman lyhentämisen vuoksi maksettavan koron, ja edelleen maksuerän, määrä pienenee hyvin todennäköisesti.
Korkojen nousun ja laskun vaikutus on tässä lainatyypissä kahdesta aikaisemmasta pienempi, mutta myös helpommin hahmotettavissa. Kun lainaa lyhennetään nopeammin kuin muissa lainatyypeissä, pienenee samalla myös maksettavan koron määrä nopeammin. Tällöin myös korkojen muutoksen vaikutus on pienempi kuin muissa lainatyypeissä.
Pankin näkökulmasta tasalyhenteinen laina luo varmuutta siitä, että laina tulee maksetuksi pois tiettyyn aikaan mennessä, jonka lisäksi lainaa lyhennetään jatkuvasti samalla tavalla. Etuna on myös, että varmuus asiakkaan maksukyvystä korkojen noustessa on parempi kuin muissa lainatyypeissä. Haittapuolena tosin voi nähdä, että lainaa ei usein voi ottaa kovin paljon, joka näkyy pankin saamassa korkomarginaalin euromäärässä.
Asiakkaan näkökulmasta tasalyhenteinen laina omaa samoja etuja. Asiakkaalla on hyvä varmuus siitä, että maksukyky ei vaarannu korkojen noustessa. Asiakkaalla on myös varmuus siitä, että laina lyhenee ja tulee maksetuksi pois. Lisäetuna on, että vakuusarvon kasvu on tasaista. Haittapuolikin on olemassa. Lainaa ei voi ottaa niin paljon kuin muissa lainatyypeissä, koska maksuajan alkupään maksuerä pitää mitoittaa maksukykyyn.
Vihreä viiva kuvastaa mahdollisuutta muutokseen. Violetti viiva taas puolestaan kuvastaa pysyvyyttä. Kuva on likimääräinen, ei tarkka. Sen tarkoitus on helpottaa hahmottamista.
Väliyhteenveto ja -arvio lainatyypeistä asuntosijoittajan kannalta
Annuiteettilainan etuina on, että siihen saa pitkän laina-ajan, laina lyhenee varmasti, uudelleenrahoitus on tehtävä vain harvoin, kassavirta on hyvä ja lainatyyppi on pääomakevyin. Haittoina on, että vakuusarvo ei ole tiedossa, maksuerä voi kasvaa herkästi liikaa, korkoriski on suurin, jälleenrahoitus on hankalampaa ja lainatyyppi on kallis. Kokonaisuutena arvioituna asuntosijoittajan näkökulmasta annuiteettilaina on epäedullisin. Se tosin saattaa olla joissain tilanteissa harkinnanarvoinen valinta, kun halutaan parantaa kassavirtaa.
Kiinteän tasaerälainan etuina puolestaan on, että maksuerä ei voi kasvaa, korkoriskiä ei ole, uudelleenrahoitusta on tehtävä vain harvoin, kassavirta on varma koko laina-ajan ajan ja lainatyyppi on pääomakevyt. Haittoina on, että pitkää laina-aikaa ei välttämättä saa, vakuusarvo ei ole tiedossa, laina ei välttämättä lyhene, jälleenrahoitus on hankalampaa ja lainatyyppi on kallis. Asuntosijoittajan näkökulmasta kokonaisuutena arvioituna kiinteä tasaerälaina voi tulla jossain tapauksessa kysymykseen. Karrikoituna sen voi nähdä melko neutraalina ja toimivana valintana.
Tasalyhenteisen lainan etuina taas on, että siihen saa pitkän laina-ajan, vakuusarvo on tiedossa, laina lyhenee varmasti, jälleenrahoitus on helppoa, lainatyyppi on halpa ja korkoriski on pienin. Haittoina on, että maksuerä on alussa iso, uudelleenlainoitus on tehtävä usein, kassavirta on heikko alussa ja lainatyyppi on pääomaraskain. Kokonaisuutena arvioituna asuntosijoittajalle tasalyhenteinen laina on houkuttelevin. Tämä on tosin yleissääntö.
Yhteenveto eri lainatyyppien eduista ja haitoista. Korostuskynää käytetty temaattisesti visuaalisen havainnoimisen helpottamiseksi.
Lainoitusstrategia tasalyhenteisellä lainamuodolla on houkutteleva, mutta vaativa
Tasalyhenteinen lainatyyppi on asuntosijoittajan kannalta houkutteleva lainamuoto. Sillä on selkeitä etuja verrattuna kahteen muuhun lainatyyppiin. Varsinainen etu muodostuu kuitenkin siitä, että sen haittapuoliin on helpompi reagoida kuin muiden lainatyyppien haittapuoliin. Tasalyhenteiseen lainamuotoon perustuva rahoitusstrategia on seuraavanlainen.
Ensimmäisenä selvitetään tasepuoli. Mikä on asuntosijoitussalkun vakuusarvo, eli minkä kokoiselle lainalle asunnot mahdollistavat lainanottamisen? Toisena selvitetään tulospuoli. Mikä on asuntojen yhteinen nettovuokratulo, eli mikä on suurin mahdollinen maksuerä lainalle? Kolmantena yhdistetään edellä mainitut tiedot lainan piirteisiin. Lainatyypiksi valitaan tasalyhenteinen laina, laina-aika lähtökohtaisesti mahdollisimman pitkäksi ja viitekoroksi mahdollisimman lyhyt muuttuvakorkoinen euriborkorko (toki myös kiinteä koron mahdollisuus huomioitava). Lyhyttä korkoa puoltaa se, että se on keskimäärin halvin viitekorko pitkällä aikavälillä. Lisäksi lyhyen koron suurempi korkoriski heikkenee maksuerän lähtökohtaisen pienentymisen ansiosta. Eli vaikka korko nousisikin, maksukyky säilyisi todennäköisemmin kuin muissa lainatyypeissä, jonka lisäksi laina lyhenisi silti asuntosijoittajan kannalta suotuisammalla tavalla.
Lainoitusstrategiassa operoidaan siis vahvalla vakuusarvolla. Etuna on, että tämä pienentää korkomarginaalia ja korkoriskiä. Toisaalta haittana on, että oman pääoman tuotto pienenee verrattuna muihin lainatyyppeihin. Tätä tosin voi paikata jälleenrahoittamalla lainaa useammin. Näin oman pääoman kiertonopeus kasvaa ja pysyy tasaisempana verrattuna muihin lainatyyppeihin, joissa jälleenrahoitus on haastavampaa.
Kassavirralla puolestaan lainoja hoidetaan laina-ajan alussa mahdollisimman paljon. Etuna on, että kassavirta vahvistuu alun jälkeen paremmin kuin muissa lainatyypeissä. Haittana taas on, että alussa maksukyky on silti helposti vedetty muiden lainatyyppien tavoin tiukaksi. Tosin näistä poiketen vain hetkellisesti. Toisena haittapuolena voi nähdä, että vapaa kassavirta pitää osata alun tiukkuuden jälkeen ohjata jonnekin. Tämä korostaa ensisijaisesti verosuunnittelumahdollisuuksien tärkeyttä. Toisaalta vapaan kassavirran kasvamisen haastetta voi kompensoida jälleenrahoituksen kautta. Tällöin tosin törmätään toiseen haasteeseen, joka on uusien sijoitusasuntojen löytäminen.
Nopeasti vapautuva vakuusarvo ja kassavirta aiheuttavat sen, että asuntosijoittajalta vaaditaan enemmän kuin muissa lainatyypeissä. Näissä laina-ajan alun vakuusarvon vapautumisen hitaus ja vapaan kassavirran heikkous koko laina-ajan aikana johtavat siihen, että asuntosijoittaja on toimettomampi.
Lainoitusstrategiassa olennaista on siis oman pääoman tuoton parantaminen lisäämällä sen kiertonopeutta ja pitämällä se nopeana. Lopputuloksena oman pääoman tuotto ei ole niin korkea kuin muilla lainamuodoilla, mutta sen ei olekaan tarkoitus olla. Sen sijaan ajatus on, että oman pääoman tuotto pidetään jatkuvan tasaisena jälleenrahoittamalla sijoitusasunnot ja pitämällä korkoriski varmuudella hallittavana.
Haittapuolet ovat osin samankaltaiset asuntosijoittajan kannalta kuin edellä on sivuttu. Vaaditaan enemmän aikaa ja vaivaa kuin muiden lainatyyppien kohdalla. Oma haittansa on myös jälleenrahoituksen aiheuttamat kustannukset. Lisäksi ongelmana on, että käytännössä asuntosijoittajalta vaaditaan riittävän suurta salkkua, jotta irrotettava pääoma olisi käyttökelpoinen.
Lainoitusstrategia tasalyhenteisellä lainalla on edellä esitetty siten, että se on sidottu muuttuvakorkoiseen lainaan. On kuitenkin huomattava, että tilanne muuttuu, jos tarjolla on edullinen kiinteäkorkoinen laina. Silloin lainamuotona annuiteettilaina saattaakin olla houkutteleva lainamuoto. Vakuusarvon vapautumiseen ja jälleenrahoitukseen liittyy toki edelleen sama ongelmallisuus. Tosin samalla korkoriski ja maksuerän kasvun riski, sekä lainamuodon kalleus eivät samalla tavalla muodosta ongelmaa kuin lainan ollessa sidottu muuttuviin korkoihin.
Yhteenveto tasalyhenteisen lainamuodon lainoitusstrategian eduista ja haitoista temaattisesti.
Loppusanat
Lainoitusstrategia tasalyhenteisellä lainamuodolla omaa selkeitä etuja verrattuna kahteen muuhun lainamuotoon. Kaltaiseni huuhaahumanisti korostaa kuitenkin lähes kroonisesti sitä, että asioilla on aina kaksi puolta. Lainoitusstrategialla on myös haittapuolia. Vaikuttaa kuitenkin siltä, että lainoitusstrategia on vähintään hyvin houkutteleva vaihtoehto. Etenkin kuin missään lainoitusstrategiassa ei ole olemassa hopealuotia – kuten niin useassa muussakaan asiassa.
Tämä ei ole sijoitussuositus, saati sitten tarkoitettu tyhjentäväksi esitykseksi lainatyypeistä ja niiden kanssa toimimisesta. Jokaisen tulee käydä itse oma pohdintansa lainatyypeistä, johon tämän blogikirjoituksen on tarkoitus vain antaa virikkeitä.
Vieraskynäilijä
Ville Karppi
Miten trecolaiset tapasivat Villen ja miten he luonnehtivat häntä?
Trecolaiset ovat tavanneet Villen varusmiespalveluksessa, olleet yhtä aikaa rauhanturvaoperaatiossa ja tämän jälkeen jatkaneet yhteydenpitoa. Hyvin usein aiheena on sijoittaminen, erityisesti asuntosijoittaminen. trecolaiset ovat vakuuttuneita Villen kyvystä tarjota perustavanlaatuisia näkemyksiä, jossa yhdistyy poikkeuksellisella tavalla sekä analyyttisyys että filosofinen pohdinta.