Korkea vuokrausaste ja vuokratason optimointi ovat keskeisiä tekijöitä asuntosalkun menestykselle. Näiden kahden elementin yhdistelmä tarjoaa vankan perustan salkun kassavirralle ja minimoi riskit, joiden vaikutus korostuu erityisesti kasvavan ja monipuolistuvan salkun näkökulmasta. Seuraavaksi tarkastellaan tarkemmin näiden tekijöiden merkitystä ja strategioita niiden onnistuneeseen toteuttamiseen.
Vuokrausaste avaimena asuntosalkun menestyksen
Korkea vuokrausaste on elintärkeää asuntosalkun menestyksen kannalta. Kun suuri osa asunnoista on vuokrattuna, sijoittaja voi luottaa tasaiseen kassavirtaan ja välttyä merkittäviltä taloudellisilta menetyksiltä. Tyhjäkäyntijaksot ja jatkuva vuokralaisten vaihtuvuus voivat nimittäin aiheuttaa haasteita asuntosalkun tuoton kannalta. Pitkät ajat ilman vuokralaista tai jatkuvat vuokralaisten vaihdokset voivat johtaa merkittäviin vuokratappioihin ja taloudelliseen epävarmuuteen.
Vuokrausasteen maksimointi saadaan toteutettua vuokratason optimoinnilla. Se ei tarkoita, että pyritään saamaan markkinasta parasta mahdollista vuokraa tai välttämättä edes markkinatasoista vuokraa. Optimointi tarkoittaa tässä yhteydessä parhaimman mahdollisen vuokratason löytämistä, jolla saadaan toteutettua mahdollisimman korkea tai omien tavoitteiden mukainen vuokrausaste. Liian suuri vuokratason nosto voi aiheuttaa vuokralaisten vaihtuvuutta ja siten lisätä tyhjäkäyntijaksoja, mikä vaikuttaa negatiivisesti salkun tuottoon.
Tarkastellaan, miten vuokrausaste vaikuttaa euromääräiseen vuokratuottoon eri skenaarioissa:
Skenaario 1: Korkea vuokrausaste (97%) Oletetaan, että sinulla on 30 asunnon salkku, ja vuokrausaste on 97%.
Tämä tarkoittaa, että 29 asuntoa on vuokrattuna ja vain yksi asunto on tyhjillään. Vuokratuotot: 29 asuntoa x keskivuokra (600 euroa) = 17 400 euroa
Skenaario 2: Alhainen vuokrausaste (87%) Oletetaan, että vuokrausaste laskee 87%:iin, mikä tarkoittaa, että 26 asuntoa on vuokrattuna ja 4 asuntoa on tyhjillään.
Vuokratuotot: 26 asuntoa x keskivuokra (640 euroa) = 16 640 euroa
Nyt tarkastellaan, mitä tapahtuu, kun asuntosalkun koko kasvaa 300 asuntoon:
Skenaario 1: Korkea vuokrausaste (97%) Vuokratuotot: 300 asuntoa x keskivuokra (600 euroa) = 180 000 euroa
Skenaario 2: Alhainen vuokrausaste (87%) Vuokratuotot: 261 asuntoa x keskivuokra (640 euroa) = 167 040 euroa
Esimerkkilaskelman perusteella nähdään, että jos vuokrausasteiden ero on 10 prosenttiyksikköä (97% vs. 87%), sillä on merkittävä vaikutus asuntosalkun vuokratuottoon. Korkean vuokrausasteen skenaariossa suuremmalla salkulla (300 asuntoa) vuokratuotto olisi suurempi, vaikka matalan vuokrausasteen skenaariossa keskivuokra on korkeampi (640 euroa).
Laskelmissa ei ole huomioitu vuokravälitys palkkioiden vaikutusta vuokratuottoon. Perinteisesti välityspalkkiot ovat 1kk vuokra + ALV. 87% vuokrausasteella ja 300 asunnon salkulla se tarkoittaa, että 40 asuntoa on tyhjillään, joka kuukausi. Liian suuri vuokratason nosto voi nimittäin aiheuttaa vuokralaisten vaihtuvuutta ja siten lisätä tyhjäkäyntijaksoja. Välityksien kustannus kuukaudessa on 31 744 euroa, joka laskee vuokratuotot 167 040 eurosta 135 296 euroon. Korkean vuokrausasteen salkussa välityspalkkiot ovat 7 440 euroa ja vuokratuotto välityksien jälkeen on 172 560 euroa. Samalla asuntojen määrällä korkean vuokrausasteen salkku tekee 27,5% enemmän vuokratuottoa keskittymällä ainoastaan korkeaan vuokraus asteeseen.
Tehokkaat keinot salkun tuoton vahvistamiseksi
Yksi tehokas strategia vuokratason optimointiin voi olla asettaa hieman markkinaa matalampi vuokrataso. Tämä houkuttelee pitkäaikaisia vuokralaisia ja lisää salkun tuoton ennustettavuutta. Vaikka vuokrataso olisi markkinan keskiarvon alapuolella, sijoittaja voi silti saavuttaa hyvän kassavirran pitkäaikaisten vuokralaisten avulla. Luotettavat ja pitkäaikaiset vuokralaiset vähentävät tyhjäkäyntijaksoja ja minimoivat vuokralaisten vaihtuvuuden aiheuttamat häiriöt.
Sijoittajan on tärkeää seurata markkinatilannetta ja tehdä säännöllisiä markkinakatsauksia. Markkinoiden kehityksen ja vuokratason trendien seuraaminen auttaa sijoittajaa tekemään järkeviä päätöksiä vuokratason säätämisessä. Jos markkinatilanne osoittaa korkeaa kysyntää ja vähäistä tarjontaa, on mahdollista harkita vuokratason nostamista markkinan yläpäähän. Toisaalta, jos markkinatilanne viittaa lisääntyvään tarjontaan ja heikentyneeseen kysyntään, on viisasta säilyttää kohtuullinen vuokrataso houkutellakseen vuokralaisia ja välttää tyhjäkäyntijaksoja.
Vuokralaissuhteiden merkitys salkun menestyksessä
Lopuksi on tärkeä mainita, että salkun menestyksen kannalta on tärkeää huolehtia vuokralaissuhteiden laadusta. Hyvien vuokralaissuhteiden ylläpitäminen ja aktiivinen vuokralaisviestintä auttavat vähentämään vuokralaisten vaihtuvuutta. Sijoittajan tulee olla valmis vastaamaan vuokralaisten tarpeisiin ja tarjoamaan laadukasta asumista. Hyvä vuokralaiskokemus johtaa pitkäaikaisiin vuokrasuhteisiin, mikä edistää salkun vakautta ja kassavirtaa.
Kokonaisuudessaan korkea vuokrausaste ja vuokratason optimointi ovat elintärkeitä asuntosalkun menestyksen kannalta. Näiden kahden tekijän yhdistelmä tarjoaa vankan perustan salkun kassavirralle ja kokonaistuoton maksimoinnille. Korkea vuokrausaste saadaan vuokratason optimoinnilla. Se tarjoaa taloudellista vakautta, vähentää epävarmuutta ja lisää vuokratuottoa. Näiden kahden tekijän tasapaino on avainasemassa.
Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 50 360 3686.