Asuntomarkkinoilla on ollut havaittavissa jäähtymisen merkkejä. Uudiskohteiden varauskalenterit eivät täyty entiseen malliin, rakennusliikkeet tarjoavat ilmaisia vastikkeita kahdeksi vuodeksi, myyntiajat pitenevät myös vanhemmissa asunnoissa ja kauppamäärät ovat valahtaneet 32 % vuoden takaiseen. Nousevia korkoja pohtii kansa kauttaaltaan. Omaa epävarmuutta luo sota, energiakriisi sekä inflaatio. Nämä kaikki vaikuttavat osaltaan asuntosijoittamiseen, mutta keskeisessä asemassa on edelleen maamme työllisyys.
Työllisyys on edellytys yhteiskunnan toiminnan tasapainolle ja vastaavasti työttömyys aiheuttaa merkittäviä haasteita ja erityisesti hyvinvointitappioita. Julkisen talouden menot kasvavat lisääntyvien toimeentulo- ja asumistukien sekä työllistämistoimenpiteiden seurauksena. Toisaalta epäsuorasti ja viiveellä vaikuttavaa sekä suorien että epäsuorien verotulojen menetykset. Koska kuluttajien ostovoima vähenee, on kulutuksen allokointia pohdittava tarkemmin. Ylellisyyshyödykkeistä luovutaan ennen välttämättömyyshyödykkeitä. Asuntojen voidaan katsoa kuuluvan tähän luokkaan ja välttämättömyyshyödykkeillä onkin aina kysyntää. Se takaa hintajouston pienentymisen, mutta ei poista sitä kokonaisuudessaan. Yhtälö muuttuu vielä hankalammaksi, kun huomioon otetaan sijoitusasunnot. Vaikka nekin ovat ehdottomasti koteja ihmisille, tuskin voidaan katsoa sijoitusasunnon olevan välttämättömyyshyödyke sen omistajalle.
Lähestytään asiaa tilastokeskuksen kautta: kolme viidestä alle 40-vuotiaasta asuu vuokralla (2021). Kaikista asuntokunnista vastaava luku on 34 % (2020). Heille vuokra-asunto on välttämättömyyshyödyke, jonka vuokramaksuista tulee selvitä. Toisaalta siis yli kaksi kolmasosaa omaa omistusasunnon, jonka lyhennyksistä tulee selvitä. Mikäli niistä ei selviä lyhyellä aikavälillä, on asiaan usein vielä muutamia työkaluja kuten lyhennysvapaat tai kuukausierän pienentäminen. Nämä ovat varteenotettavia työkaluja, mikäli maksuvaikeuksien uskotaan pysyvän väliaikaisina. Mikäli taas taustalla on pidempiaikainen haaste kuten työpaikan menettäminen, on ongelma todennäköisesti vakavalaatuisempi. Lisäksi tiedetään, että omistusasujat työllistyvät yleisesti paremmin kuin vuokralla asujat.
Talouskehitys hidastuu ja korot nousevat
Asuntomarkkinat ovat tukevasti kiinni yleisessä talouskehityksessä. Toisaalta väitteen empiirinen tuki voidaan kyseenalaistaa Suomen osalta finanssikriisin jälkeen nähdyn kehityksien osalta. Asuntojen hinnat ovat kehittyneet suotuisasti, mutta talouskehitys on polkenut paikallaan. Tätä tarkastellessa tulee kuitenkin ottaa huomioon myös korkotaso, joka on elintärkeä komponentti asuntomarkkinoilla. Kun talouskehitys ei itsessään ole ollut omiaan edistämään asuntojen hintojennousua, kuten esimerkiksi länsinaapurissamme, on historiallisen alhainen korkotaso paikannut tilannetta. Nyt olemme kuitenkin ajautumassa tilanteeseen, jossa talouskehitys hidastuu ja korot nousevat.
Tätä kirjoitettaessa 12kk EURIBOR (poikkeuksellisen suosittu Suomessa) on 2,84 % ja ennusteet olettavat korkojen pysähtyvän noin 3 prosentin kohdalla. Mikäli korot jäävät näihin lukemiin, tulisi luottotappioiden pysyä hyvin vähäisinä ottaen huomioon pankkien stressitestaustason. Kriisit eivät ole yksi yhteen, mutta tarkastellaan indikatiivisessa mielessä lähihistoriaa. Viiden viimeisen vuoden antolainauksen luottotappiotasojen keskiarvo vaihtelee 0,05-0,3 % välillä, riippuen pankista. Korot epäilemättä muodostavat haasteen, mutta asuntojen hintakehitykseen vaikutus nähdään todennäköisesti ensin ennemmin tulevaisuuden lainojen kuin olemassa olevien kautta. Rahoituksen nouseva hinta vähentää uusien lainojen kysyntää, mutta todennäköisesti ei aiheuta luottotappioita suurissa määrin. Rahoituksen saatavuus on myös oleellinen komponentti ja siihen vaikuttavat sekä tulot että menot. Tällä hetkellä vaikuttaa, että asunnon omistajien reaalinen ostovoima on laskussa ja näin ollen rahoituksen saatavuus saattaa vaikeutua. Edelleen myös uudisrakentajien varastot ovat kasvussa, minkä seurauksena alkavatkin projektit ovat vaarassa viivästyä. Kuitenkin ensisijainen tekijä talouskehityksessä on työllisyyden ja työttömyyden suhde - jälkimmäinen ensisijainen tekijä, kun haetaan riskejä asuntomarkkinoiden kehitykselle ja toimivuudelle.
Historia ja nykytila
1990-luvun kriisissä työttömyys nousi 15-prosenttia ja asuntojen hinnat laskivat 40-prosenttia. Finanssikriisissä työttömyys nousi 2,5-prosenttia ja hinnat laskivat 6,5-prosenttia (hypo). Käytännössä asuntojen hintojen lasku on vaatinut työttömyyden kasvua, joten näiden kahden voidaan nähdä korreloivan. On kuitenkin huomattava, että työttömyyden tulee nousta merkittävästi, jotta merkitys koskisi asuntojen hintoja. Lisäksi on huomioitava, että kotitalouksien velkaantuminen on noussut merkittävästi. Vielä kymmenen vuotta sitten suomessa oli huomattavasti enemmän kotitalouksia, joiden asunnoista suurin osa oli jo maksettu. Velkavivun kasvaessa on työttömyyden vaikutukset myös kriittisemmät. Toisaalta palataan edelleen siihen, että pankit ovat kaiken aikaa stressitestanneet lainanottajia. Ne kuitenkaan eivät ole ottaneet huomioon, stressitestatessaan lainojaan, 8 % inflaatiota ja mahdollisesti pitkittyvää energiakriisiä sekä sodan seurauksia.
Talouden kerrannaisvaikutukset ovat kuitenkin valtavat ja tällä hetkellä valistuneiden arvioiden antaminen on hyvin haastavaa. Perustaen kuitenkin historiaan työllisyyden ja asuntomarkkinoiden relaatiosta sekä pankkien stressitestauksiin, tulisi suomalaisen asuntomarkkinan olla stabiilimpi mitä uutisotsikot antavat olettaa. Tukena on yhä hyvin vahva työllisyys. Kysymykseksi näyttääkin muodostuvan, uskotko että lähitulevaisuuden työllisyys näyttää edelleen positiiviselta?