Suomen asuntomarkkinoilla oli havaittavissa merkkejä piristymisestä vuoden 2024 toisella neljänneksellä. Useat indikaattorit viittaavat siihen, että markkinatilanne on vakautumassa ja käänne parempaan saattaa olla edessä. Erityisesti ammattimaisen puolen tuottovaatimusten vakiintuminen, on selvä merkki siitä, että markkinakäänne saattaa olla käsillä.
Valoa kohti hiljalleen
Asuntomarkkina on käynyt läpi merkittäviä haasteita viime vuosien aikana. Korkojen nousu, taloudellinen epävarmuus ja asuntorakentamisen voimakas kasvu loivat tilapäisen ylitarjonnan erityisesti pääkaupunkiseudulla. Tämä johti vuokrien laskuun ja käyttöasteiden heikkenemiseen tietyillä alueilla. Kuitenkin vuoden 2024 toisella neljänneksellä markkinatilanne on alkanut näyttää vakautumisen merkkejä, vaikka erityisesti pääkaupunkiseudulla tarjontaa on edelleen runsaasti sekä vuokra- että omistusasuntomarkkinassa.
Ammattimaisen asuntomarkkinan transaktiovolyymi laski H1/2024 13 % edellisvuoteen verrattuna, mutta transaktioiden määrä kasvoi peräti 38 % Q2/2024 osalta. Tämä viittaa siihen, että vaikka transaktioiden kokoluokka on laskenut, ostajat ja myyjät ovat alkaneet löytää toisensa hinnoittelussa. Tämä kehitys näkyy erityisesti Helsingissä, jossa prime yield jopa laski ensimmäistä kertaa muutamaa vuoteen, mikä osoittaa markkinakäännettä ja sijoittajien kasvavaa kiinnostusta alueeseen huolimatta ylitarjonnasta.
Kansainvälisten sijoittajien rooli ja tuottovaatimusten vakiintuminen
Kansainvälisten sijoittajien osuus Suomen kiinteistömarkkinoilla on jatkanut kasvamistaan. Trevianin markkinanäkemyksen mukaan erityisesti keskieurooppalaiset pankit, kuten saksalaiset, ovat pystyneet tarjoamaan kilpailukykyisempiä rahoitusehtoja, mikä on lisännyt kansainvälisten sijoittajien kiinnostusta Suomen markkinoita kohtaan. Tämä on ollut tärkeä tekijä markkinakäänteen vauhdittajana, sillä kansainväliset sijoittajat ovat usein valmiita tekemään strategisia pitkän aikavälin sijoituksia, jotka tukevat markkinoiden vakautta.
Yksi merkittävä indikaattori ammattimaisen markkinan vakaantumisesta on orastava tuottovaatimusten vakiintuminen, vaikka datapisteitä onkin vielä vähän. Korkojen lasku on alkanut helpottaa rahoitusmarkkinoiden jännitteitä, ja tämän myötä kiinteistöjen arvojen lasku on hidastunut. Pankkien näkemykset rahoituksen saatavuudesta ovat muuttuneet positiivisemmiksi, ja tämä on alkanut näkyä markkinoilla parantuneena likviditeettinä. Kevään ja viime syksyn aikana toteutuneissa transaktioissa myyjät ovat useimmiten olleet syystä tai toisesta motivoituneita myymään, mikä on osaltaan auttanut transaktiomääriä eli ostajia ja myyjiä löytämään yhteisen hintatason.
Keväällä nähtiin myös isompia portfoliokauppoja sekä useampia rakennutettavien kohteiden aloituspäätöksiä. Näyttäisi siis siltä, että joillain oletuksilla yhtälö tietyillä alueilla taas toimii, joskin rakentamisen arvoketjussa katteet eivät ole kestävällä tasolla. Tämä indikoi rakennuskustannuksiin selvää nousua nykyisestä tasosta, jo tapahtuneiden arvonlisäverokannan sekä työvoiman kallistumisen lisäksi. Kuluttajakaupassa maakuntien asuntotarjontaa tyhjennettiin ns nippukaupoilla jo vuoden 2023 aikana kiitettävästi ja sama on jatkunut 2024 puolella, myös pääkaupunkiseudun varastojen hiljalleen tyhjentyessä.
Tulevaisuuden näkymät
Vaikka markkinatilanne on vakautumassa, haasteita on edelleen. Esimerkiksi uusien asuntorakennushankkeiden käynnistäminen on yhä hankalaa, johtuen korkeista rakennuskustannuksista, tonttien hinnoista ja rahoituksen haastavuudesta. Kuitenkin, vähentyvä uudistuotanto tulee ajan myötä nostamaan käyttöasteita ja kääntämään vuokratasoja vähitellen nousuun. Erityisesti pääkaupunkiseudun ulkopuolisilla alueilla, kuten Tampereella ja Turussa, vuokrat ovat jo lähteneet nousuun ja kesän opiskelijasesongissa on paikoitellen nähty jo pulaa opiskelijoille sopivista asunnoista. Radikaaleimmin nykyinen tilanne näkyy jo esimerkiksi Vaasassa, jossa kaikille halukkaille asuntoja sopivalta sijainnilta ei opiskelijasesongissa ole riittänyt.
Yksityissijoittajalle mielenkiintoisia iskunpaikkoja ovatkin juuri Vaasan ja esimerkiksi Oulun kaltaiset kaupungit, joihin institutionaaliset sijoittajat eivät katso, mutta jossa markkinan fundamentit ovat kannattavan vuokraustoiminnan kannalta suotuisat. Omistamalla näistä kaupungeista järkeviä asuntoja järkevillä sijainneilla ja hankintahinnalla, voi yksinkertaisellakin matematiikalla laskea olevansa hyvässä kilpailuasemassa mahdollista uutta tuotantoa vastaan, rakennuskustannuksen ollessa n 20% korkeammalla kuin vain muutama vuosi sitten.
Yhteenveto
Vuoden 2024 loppua kohden Suomen asuntomarkkinoiden odotetaan jatkavan vakaantumistaan. Vakiintuneet tuottovaatimustasot ja parantunut rahoitusympäristö luovat edellytykset positiiviselle kehitykselle, erityisesti kun taloudelliset tekijät, kuten korkojen lasku, tukevat tätä suuntausta. Vaikka ylitarjontaa on vielä tietyillä alueilla, markkinatilanne näyttää asteittain paranevan, mikä indikoi, että käänne parempaan voi olla käsillä jo lähitulevaisuudessa.
Vaikka haasteita on edelleen, erityisesti uusien hankkeiden osalta, markkinakäänne vaikuttaa yhä todennäköisemmältä. Korkomarkkinoiden kehitys ja kansainvälisten sijoittajien kiinnostus antavat vahvan signaalin siitä, että markkinatilanne on vakautumassa ja suunta on vähitellen kääntymässä kohti positiivisempia aikoja.
Lähteet:
Tilastokeskus, KTI, Newsec, Trevian, Retta Q2 raportit.