Elävätkö omistusasunnot ja vuokra-asunnot omaa elämäänsä toisistaan välittämättä? Asian laita ei ole näin, varsinkaan pidemmällä aikavälillä. Lyhykäisyydessään nettovuokra määrää asuntojen hintatason yhdessä nettotuottovaatimuksen kanssa. Tästä syystä vuokra-hintasuhde tulee ymmärtää ja samalla tulee pitää mielessä millä riskipreemiolla ja tuottovaateella toimit.
Nettotuotto heilahtelee, mutta markkina hakeutuu vuokra-hinta-yhteyden keskiarvoon
Nettotuottovaatimus vaihtelee kaupunkitasolla merkittävästi, mutta vaihtelua esiintyy myös ajallisesti. Helsingissä nettotuottovaade painui vuonna 2021 jopa kolmen prosentin tienoille, kun tällä hetkellä asuntojen prime-tuottovaade Helsingissä on noin 4,5 %. Koska totesimme, että vaihtelua on myös kaupungeittain, niin vertailun vuoksi esimerkiksi Jyväskylässä ollaan valmiita käymään kauppaa noin 5,5 % tasoilla.
Tämän hetken nettotuottovaatimus Helsingissä on samalla tasolla kuin vuonna 2015, mutta samaan aikaan korkotaso on huomattavasti korkeammalla. Vuonna 2015 vaikutti vielä siltä, että nollakorkoaika on ohimenevä ilmiö. Nollakorkoaika kuitenkin pysyi pitkään jopa hieman laskien. 2020-luvulle tultaessa vaikuttaa, että sijoittajien ajatusmaailmassa tapahtui muutos ja ajateltiin, että nollakorkoaika pysyy. Samalla tuottovaateet vain laskivat. Kiinteistömarkkinalla ei juuri ollut toimijoita myyntilaidalla. Jälkeenpäin on helppo todeta, että ylioptimismi ja laumailmiö valtasi kiinteistömarkkinan.
Pääoman vaihtoehtoiskustannus ja kasvuodotukset siis vaihtelevat ja siten myös vuokratrendin ympärillä aiheutuu syklisyyttä. Kuitenkin tästä heilahtelusta huolimatta nettotuottovaatimus pyrkii hakeutumaan pitkän aikavälin keskimääräiselle tasolleen. Tämä tarkoittaa, että asuntojen hintojen pidemmän aikavälin trendin määrää siten nimenomaan vuokrataso.
Katse kauemmas historiaan – toistaako historia itseään?
Hinta-vuokrasuhde pääkaupunkiseudulla on vaihdellut merkittävästi viimeisen viidenkymmenen vuoden ajalta. Tullessa 80-luvulle, hinta- ja vuokrasuhde oli varsin terve, kunnes hinnat alkoivat erkaantua voimakkaasti vuokrista. Tuolloin nettotuottovaatimus pieneni (mikä tilanne oli 2020-luvun alussa?), mutta markkinat kokivat kuitenkin merkittävän muutoksen pääomamarkkinoiden vapautuessa ja lainarajoitteiden pienentyessä.
1980-luvun loppua kohti nettotuottovaatimus alkoi nousta ja hinnat laskivat nopeasti ja voimakkaasti (mitä tapahtui vuonna 2022?). Tuolloin korkotaso nousi, rahan saatavuus supistui ja lainaa oli haastava saada, joiden lisäksi kasvuodotukset heikkenivät merkittävästi. Näin ollen 1990-luvun alussa vuokraindeksi oli huomattavasti korkeammalla kuin hintataso.
Eli 1980-luvun lopulla riskipreemiot olivat varsin matalalla tasolla. Kun tultiin 1990-luvulle ja liikuttiin kohti sen puoliväliä, niin talouskehitys näytti epävarmalta, asuntohintaromahdus oli erittäin tuoreena mielessä ja lisäksi asuntokanta oli kasvanut voimakkaasti aiheuttaen vajaakäyttöä. Näiden yhteisvaikutus ajoi siten myös riskipreemiot ylös. Mikäli suostuit siis ostamaan liian alhaisella riskipreemiolla 1980-luvulla, kesti pitkän aikaan ennen kuin hinnat olivat palautuneet ostotasoille. Hinnat alkoivat palautua vasta 1990-luvun puolenvälin jälkeen kohti pitkän aikavälin keskimääräistä tasoaan. Palautuminen kesti kuitenkin varsin pitkään ja asuntohintaindeksi saavutti vuokratasoindeksin itse asiassa vasta vuonna 2006.
Miten tästä eteenpäin?
Löydämme edellisestä kappaleesta kiistatta hyvin paljon yhtäläisyyksiä lähimenneisyyteen, mikä on hyvin mielenkiintoista. Mutta tulevaisuuden skenaroiminen taas on huomattavasti haastavampaa. Kun asuntojen hinnat alkoivat 1990-luvun laman jälkeen palautua, kului 10 vuotta ennen kuin hinta-vuokrasuhde kurottiin umpeen. Onko sama edessä tällä kertaa?
Hyvä kysymys. Yritetään pohtia asiaa muuta kautta, esimerkiksi aloittamalla sillä, että mitä tarkoittaa omistusasujan laskennallinen vuokratuotto? Jos omistat asunnon, sinun ei tarvitse maksaa vuokraa. Eli asunnon arvon täytyy olla sitä suurempi, mitä korkeampi on vuokrataso. Samalla asunnon arvo laskee tai on sitä pienempi, mitä enemmän kustannuksia omistamisesta syntyy.
Jos nyt oletamme, että talouskasvumme pysyy heikkona, markkinat hinnoitellevat korkotason oikein ja euriborin pohjat ovat kutakuinkin jo käsillä, on meillä edessä haastava pohdinta ja joudumme tekemään hyvin varovaisia oletuksia asuntojen hinnannousuista. Jos lisäämme tähän hoito- ja ylläpitokustannusten kasvun, on nettotuotto pienempi ja pienempi nettotuotto tarkoittaa pienempää hintaa. Eli jos myös omistusasumisen odotetut kustannukset jatkavat kasvussa, on uudessa tasapainossa asuntojen hintataso matalampi. Kun taas hintataso on matalampi, on myös tilatarjonta pienempi ja siten myös vuokrataso korkeampi.
Ainainen kysyntä ja tarjonta, mutta entä uusi tapapaino?
Tarkoitukseni ei ole sanoa, että meillä on edessä samanlainen 10 vuoden ajanjakso vuokra-hintasuhteen osalta kuin 90-luvun laman jälkeen. Mutta sen lisäksi, että tyydyttyisin pelkästään kysyntä ja tarjonta suhteen seuraamiseen, yritän haastaa itseäni miettimään voisiko uusi tasapainotila olla matalampi? On kuitenkin syytä muistaa, että korkotaso vaikuttaa kiinteistömarkkinaan vahvasti. Ja samalla muistutamme itseämme, että mikäli korkotaso jää näihin maisemiin, emme ole eläneet sellaisessa markkinassa yli 15 vuoteen.
Asuntomarkkinoilla on tällä hetkellä mielestäni mielenkiintoisia mahdollisuuksia, mutta älä maksa liikaa. Tietyt asunnot hinnoitellaan edelleen jopa nollakorkoajan tuottovaateella. Anna stressaantuneiden stressaantua ja harjoittaa ylioptimismia. Poimi kohteet, jotka sisältävät riskivaraa.