Kaupankäynnin aktiivisuus Suomen kiinteistömarkkinalla pysyi vahvana vuonna 2022, vaikka kauppojen lukumäärä hieman väheni. Suurimmat kaupat kohdistuivat yksittäisiin kiinteistöihin, ja ulkomaiset sijoittajat jatkoivat sijoituksiaan erityisesti asuin-, toimisto- ja teollisuuskiinteistöihin. Suomalaiset institutionaaliset sijoittajat kasvattivat kiinteistösalkkujaan puolestaan kiinteistörahastoilla. Tässä jutussa käymme läpi katsausta vuoden 2022 kiinteistömarkkinasta.
Kaupankäynnin aktiivisuus
Vuonna 2022 Suomen kiinteistömarkkina pysyi vilkkaana. Ensimmäisen kuuden kuukauden aikana kaupankäynnin volyymi nousi kaikkien aikojen huippuihin, yhteensä 4,5 miljardiin euroon. Vaikka kaupankäynnin aktiivisuus hieman laski vuoden loppupuolella, kolmannen ja neljännen neljänneksen yhteenlaskettu kaupankäynnin volyymi pysyi silti vahvana, ollen 1,5 miljardia ja 1,2 miljardia euroa. Vuosittainen kokonaiskaupankäynnin volyymi nousi 2 prosentilla edellisvuoteen verrattuna, saavuttaen yhteensä 7,2 miljardin euro
KTI:n tilastoissa kauppojen lukumäärä väheni yli 350:stä vuonna 2021 noin 280:een vuonna 2022. Samalla kauppojen keskimääräinen koko nousi yli 6 miljoonalla eurolla, ollen 26,4 miljoonaa euroa. Vaikka kauppojen keskikoko kasvoi, vuonna 2022 ei nähty erityisen suuria kauppoja. Suurin julkisesti ilmoitettu kauppasumma oli Stockmannin tavaratalokiinteistön 400 miljoonan euron hankinta, jonka suoritti eläkevakuutusyhtiö Keva vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Toiseksi suurin kauppa tapahtui myös ensimmäisellä neljänneksellä, kun hollantilainen Orange Capital Partnersin ja singaporelaisen GIC:n muodostama konsortio hankki noin 300 miljoonan euron arvoisen asuinportfolion Morgan Stanleyn hallinnoimalta rahastolta.
Vuotta 2022 leimasivat useat suuret yksittäisiin kiinteistöihin liittyvät kaupat. Stockmannin kiinteistön lisäksi kolmanneksi ja neljänneksi suurimmat kaupat olivat myös yksittäisiin kohteisiin liittyviä. LähiTapiolan rahasto hankki Espoon sairaalakiinteistön 295 miljoonalla eurolla, ja Keva hankki Kaaren ostoskeskuksen 200 miljoonalla eurolla. KTI:n lista kattaa vain ne kaupat, joissa kauppahinta on julkaistu.
Asuinhuoneistojen kaupankäynti
Vuonna 2022 asuinkiinteistöt olivat edelleen eniten kaupattu kiinteistösektori, edustaen 29 prosenttia kaikkien kiinteistökauppojen kokonaisvolyymista. Volyymiä kasvatti kolme suurta portfolio-kauppaa, jotka sisälsivät tuhansia asuntoja. Orange Capital Partners ja GIC olivat ostajina kahdessa näistä kaupoista, joissa yhteensä hankittiin yli 4 000 asuntoa, ja ruotsalainen Heimstaden hankki kolmannen portfolion, joka sisälsi 2 000 yksikköä. Lisäksi Kojamo hankki yli 900 modernia asuntoa NREP:ltä. Näissä kaupoissa hintoja ei julkistettu. Julkisten käyttökiinteistöjen kauppavolyymi saavutti jälleen uuden vuosittaisen ennätyksen, 1,5 miljardia euroa. Vuoden aikana suomalaiset kunnat myivät suuria määriä terveydenhuoltoon liittyviä kiinteistöjä, ja ostajina oli pääasiassa kotimaiset kiinteistörahastot, kuten LähiTapiolan ja eQ:n hallinnoimat rahastot.
Toimisto-, vähittäiskauppa- ja teollisuuskiinteistöt, jotka ovat kolme perinteistä kaupallista kiinteistösektoria, kattoivat kukin 16 prosenttia kokonaiskauppavolyymista vuonna 2022, mikä vastaa yhteensä 1,2 miljardin euron volyymiä. Vähittäiskaupan sektorilla kaksi suurta yksittäiseen kiinteistöön liittyvää kauppaa muodosti puolet volyymista, kun taas toimisto- ja teollisuuskiinteistösektoreilla volyymi koostui useista, pääosin pienemmistä kaupoista.
Ulkomaalaisten sijoittajien osuus kaikista kaupoista laski hieman vuodesta 2021 ja oli 48 prosenttia vuonna 2022. Ulkomaiset sijoitukset jakautuivat laajalti eri kiinteistösektoreiden kesken. Ulkomaiset sijoittajat vastasivat 43 prosentista kaikista asuinkiinteistöjen kaupoista vuonna 2022. Vähittäiskaupan ja julkisten käyttökiinteistöjen sektoreilla suurimmat kaupat toteutettiin pääasiassa kotimaisten toimijoiden toimesta, kun taas toimisto- ja teollisuuskiinteistösektoreilla ulkomaiset sijoittajat vastasivat merkittävimmästä osasta kauppavolyymia. Ulkomaiset sijoittajat ovat tehneet nettomääräisesti positiivisia sijoituksia vuodesta toiseen KTI:n seurantajakson alusta lähtien. Vuonna 2022 ulkomaalaisten sijoittajien ostot ylittivät myynnit yhteensä 1,4 miljardilla eurolla.
Verrattuna muutamaan edelliseen vuoteen ulkomaisten sijoittajien alkuperä oli laajemmin hajautunut vuonna 2022. Muista Pohjoismaista, erityisesti Ruotsista, tehtyjen sijoitusten määrä oli pienempi kuin aiemmin, mutta edelleen merkittävä, 45 prosenttia. Noin neljännes ulkomaalaisista sijoituksista tuli muista Euroopan maista ja noin 30 prosenttia Euroopan ulkopuolelta. Vuonna 2022 suurimpia sijoituslähteitä Euroopan ulkopuolelta olivat Yhdysvallat ja Singapore.
Omistuspohja
Vuoden 2022 lopussa Suomen kiinteistösijoitusmarkkinan kokonaisarvo oli 96,7 miljardia euroa, verrattuna vuoden 2021 91,5 miljardiin euroon. Markkina-arvojen muutoksen vaikutus oli hieman negatiivinen, ja markkinan kasvu oli peräisin sijoittajien kiinteistökehitykseen tekemistä investoinneista sekä myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyistä, jotka siirsivät omaisuuden ammattimaisten sijoittajien omistukseen. Ulkomaalaisten sijoittajien panostus Suomen markkinoilla jatkoi nousuaan vuonna 2022, ja vuoden lopussa heidän kokonaisomistuksensa ylitti 32 miljardia euroa, mikä vastaa kolmannesta koko sijoitusuniversumista.
Kotimaisten sijoittajaryhmien joukossa erilaiset kiinteistörahastot edustavat tällä hetkellä suurinta osuutta, noin 21 prosenttia kokonaismarkkinoista. Näiden rahastojen yhteiset kiinteistöomistukset olivat yli 20 miljardia euroa, ja erityissijoitusrahastojen sijoitukset jatkoivat kasvuaan myös vuonna 2022, muodostaen tällä hetkellä yli puolet kaikista kiinteistörahastojen sijoituksista.
Suomalaisten institutionaalisten sijoittajien suorat kotimaiset kiinteistösijoitukset olivat 18,1 miljardia euroa vuonna 2022, nousten edellisvuoden 17,7 miljardista eurosta. Viime vuosina institutionaaliset sijoittajat ovat olleet nettomyyjiä markkinoilla. Vuonna 2022 heidän kaupankäyntiaktiivisuutensa oli vähäistä, ja ostojen määrä oli vain hieman myyntejä suurempi. Monet instituutiot ovat jatkaneet aktiivisuuttaan kiinteistökehityksessä, mikä oli merkittävä tekijä heidän salkkujensa kasvussa vuonna 2022. Listatut kiinteistöyhtiöt ovat Suomessa pieni sektori, ja Nasdaq OMX Helsinki -pörssissä on kuusi listattua yhtiötä. Näistä yhtiöistä vain Kojamo ja Citycon ovat merkittävän suuria, Kojamon kiinteistösalkun arvon ollessa 8,2 miljardia euroa ja Cityconin Suomen kiinteistösalkun arvon ollessa 1,7 miljardia euroa vuoden 2022 lopussa.
Listaamattomat kiinteistöyhtiöt muodostivat 15 prosenttia kokonaismarkkinoista vuonna 2022. Tässä ryhmässä asuntosijoittaja SATO ja toimistokiinteistöihin keskittynyt Antilooppi ovat merkittävimmät toimijat.
Kojamo on vakiinnuttanut asemansa Suomen suurimpana sijoittajana selvällä erolla 30 suurimman sijoittajan listalla. Viime vuosina monet ulkomaiset sijoittajat ovat vakiinnuttaneet asemansa 30 suurimman sijoittajan joukossa, kun taas jotkut kotimaiset toimijat ovat pudonneet listalta. Ulkomaisista sijoittajista ainoastaan Blackstonen tytäryhtiö Polar Bidcon omistama Sponda yltää tällä hetkellä kymmenen suurimman kiinteistösijoittajan listalle Suomessa. Seuraava suurin ulkomainen toimija on pohjoismainen NREP, joka nousi vuonna 2022 suurimpien sijoittajien listalla 12. sijalle. Suurimpien sijoittajien listalla SATO sijoittuu toiseksi Kojamon jälkeen, mutta näiden yritysten välinen ero on merkittävä. Neljä suurta eläkevakuutusyhtiötä Ilmarinen, Varma, Elo ja Keva säilyttivät kaikki asemansa 10 suurimman sijoittajan listalla, ja niiden kotimaisen salkon arvot vaihtelivat 2,6 ja 4,5 miljardin euron välillä.
OP Ryhmä ja LähiTapiola ovat viime vuosina kasvattaneet kiinteistösalkkujaan pääasiassa rahastosijoitustensa kautta. Toinen merkittävä toimija kiinteistörahastosektorilla on eQ, jonka kiinteistösalkut kasvoivat 3 miljardista eurosta 3,6 miljardiin euroon vuonna 2022. Tämä nosti heidät suurimpien sijoittajien listalla kuudennelta sijalta neljänneksi vuoden 2022 lopussa.
Yhteenveto ja suuntaviivat
Vuonna 2022 Suomen kiinteistömarkkina oli vilkas, ja kaupankäynnin aktiivisuus pysyi vahvana. Vaikka kauppojen lukumäärä väheni hieman edellisvuodesta, kauppojen keskimääräinen koko kasvoi. Suurimmat kaupat kohdistuivat yksittäisiin kiinteistöihin, kuten tavarataloihin ja asuinportfolioihin. Ulkomaalaisten sijoittajien osuus kaupoista laski hieman, mutta he jatkoivat sijoituksiaan erityisesti asuinkiinteistöihin, toimistoihin ja teollisuuskiinteistöihin. Suomalaiset institutionaaliset sijoittajat kasvattivat kiinteistösalkkujaan, ja kiinteistörahastot olivat suurin sijoittajaryhmä. Kokonaisuutena Suomen kiinteistösijoitusmarkkina kasvoi, ja ulkomaiset sijoittajat omistivat merkittävän osuuden markkinoista.
Vuonna 2023 Suomen kiinteistömarkkinoilla on havaittavissa tuottovaatimusten nousua korkojen nousun seurauksena. Tämä ilmiö johtaa siihen, että myyjät ovat vähemmän halukkaita myymään kiinteistöjään. Korkotason odotetaan saavuttavan huippunsa kesällä 2023, jonka jälkeen sen odotetaan alkavan laskea. Tämä lasku puolestaan aktivoi kiinteistömarkkinoita entisestään.
Samalla kun inflaatio tasaantuu, suuret määrät sijoittamatonta pääomaa alkavat aktivoida markkinoita. Sijoittajat voivat löytää kiinnostavia sijoituskohteita kiinteistömarkkinoilta, kun hinnat ovat sopivalla tasolla. Korkotason laskun odotetaan lisäävän kiinnostusta kiinteistösijoituksia kohtaan, sillä se voi parantaa kiinteistösijoitusten tuotto-odotuksia. Näin ollen tulevaisuuden näkökulmasta voidaan odottaa, että markkinoiden aktiivisuus kasvaa korkotason laskun myötä ja sijoittajien kiinnostus kiinteistösijoituksiin lisääntyy.
Lisää lukemista aiheesta löytyy KTI:n sivuilta.