Kirjoitin aikanaan omani kandidaatintutkielmani otsikolla: ”The impact of CEO characteristics on firm capital structure” ja korrelaatioita todellakin löytyi. Riskinotto ja velkaisuus vähenee iän myötä, naisten johtamissa yrityksissä on vähemmän velkaa, tulospalkkaiset kompensaatiot lisäävät velkaa ja riskiä... Kuitenkin vahvin positiivinen näyttäytyi edellisessä blogissa esitellylle liialliselle itseluottamukselle ja velkaisuudelle. Jos toimitusjohtajien luonteenpiirteille ja yrityksen pääomarakenteelle löytyy korrelaatiota, en epäile hetkeäkään, että psykologia ei olisi vahvasti läsnä myös asuntomarkkinoilla. Päinvastoin. Jatketaan siis blogisarjan matkaa asuntomarkkinoiden psykologiasta.
Vahvistusharha saa kuulemaan sen minkä haluaisikin kuulla
Sijoittajat eivät suinkaan ole aina objektiivisia tiedon suhteen, vaan he taipuvat korostamaan informaatiota, joka tukee heidän näkemyksiään tai mielipiteitään. Ihminen (ja sijoittaja) on altis kuulemaan sen, minkä haluaakin kuulla ja huomioimatta jää informaatio, joka ei miellytä omaa mielipidettä/näkemystä. Käytännössä jo vallalla olevat uskomukset etsivät, muistavat ja huomaavat tiedon, joka on linjassa olemassa olevien käsitysten kanssa, samalla sivuttaen tai vähintäänkin vähätellen ristiriitaista näyttöä.
Tämä kognitiivinen harha toimii alitajuisesti ja voi pahimmillaan kuljettaa kauaskin puolueettomasta päätöksenteosta. Vahvistusharhaa esiintyy kaikkialla – niin politiikassa kuin analyytikoiden keskuudessa. Vahvistusharha (”Confirmation bias”) tulee pyrkiä tunnistamaan ja mikäli pystyt tähän, väitän, että olet hyvällä matkalla kohti keskimääräistä parempaa sijoittajaa.
Aina nousevat asuntojen hinnat ja ikuinen nollakorko
Asuntomarkkinoilla vuonna 2021 vahvistusharhan alainen asuntosijoittaja saattoi hankkia asuntoja yhä nouseviin hintoihin. Hän kiinnitti pääasiassa huomiota uutisiin ja mielipiteisiin, jotka vahvistivat ajatusta ikuisista nollakoroista, aina nousevista kiinteistöjen hinnoista ja asuntosijoittamisen helppoudesta. Kiinteistä koroista puhuneet sivuutettiin pahanilman lintuina. Tai kenties itse asunto, kaunis sellainen, saa enemmän huomiota ja lähitulevaisuudessa lymyävät taloyhtiöremontit jäävät vähemmälle huomiolle. Tämä siitä huolimatta, että henkilölle on ehkäpä jopa pauhattu remonteista, joita ei välttämättä ole merkitty kunnossapitotarveselvitykseen.
Myöskään kiinteistöalan ammattilaiset eivät ole suojassa vahvistusharhalta. Kiinteistösijoittajat voivat olla ahneita ja nojata tietoon, joka on linjassa heidän optimististen näkemystensä kanssa, mahdollisesti johtaen virheellisiin arvioihin markkinaolosuhteista. Joskus juhlista kannattaa poistua ennen pilkkua. Juhlien aikana kannattaa myös nauttia vettä, suojautua siis vielä hyvän sään aikaan.
Keskiarvoistamista pahempaa on liiallinen yleistäminen
Kun tarkastellaan erilaisia indeksejä, puhutaan usein keskiarvoista, kuten esimerkiksi ”Helsingissä asuntojen hinnat ovat laskeneet vuodessa 7 prosenttia”, missä valtava joukko erilaisia mikromarkkinoita yhdistetään keskiarvoistamalla. Punavuoren kolmiot eivät ole laskeneet yhtä paljon kuin Munkkiniemen yksiöt. Kuitenkin vielä vaarallisempaa on liiallinen yleistäminen – ”sijoita pääkaupunkiseudulle, niin olet menestyvä asuntosijoittaja”. Pelkästään Helsingissä on noin 400 00 asuntoa...
Liiallisessa yleistämisessä ”Representativeness” ihmiset tekevät päätöksiä perustuen stereotyyppiseen ajatteluun. Tämä harha saa ihmiset usein turvautumaan stereotypioihin ja yleistyksiin, olettaen, että jos jokin muistuttaa tyypillisistä tapausta, sillä täytyy olla samankaltaiset ominaisuudet. Liiallista painoarvoa annetaan siis tietyille piirteille ja yhtäläisyyksille, laiminlyöden perustiedot ja tilastolliset todennäköisyydet. Tosin tällä voi myös olla hyvä puoli, kun täytyy tehdä pikaisia päätöksiä. Kiinteistömarkkinoilla kuitenkaan harvoin tarvitaan välittömiä päätöksiä, vaikka ajoittain päätöksiä onkin tehtävä ripeästi.
Onnistunut kauppa ei ole tae tulevasta onnistuneesta kaupasta
Asuntomarkkinoilla edellisen esimerkin lisäksi liiallinen yleistäminen voi tapahtua esimerkiksi arvioitaessa taloyhtiön tiettyä remonttia. Remontti saatetaan ehkä sivuuttaa lyhyesti, olettaen, että toteutustapa ja hinta ovat samat kuin viime kerralla. Tai kiinteistöalan ammattilainen arvioi kiinteistön tuottopotentiaalia sen perusteella, kuinka paljon se muistuttaa aiemmin onnistuneita sijoituksia. Liian vähälle huomiolle jää kyseisen kiinteistön ainutlaatuiset piirteet. Analyysi ei ole yhtä perusteellinen kuin viimeisessä kaupassa, jossa pohjatyö oli perustuvanlaatuinen. Tai kenties useat sijoittajat tekevät samanlaisia päätöksiä toinen toisensa perään samoilla yleistyksillä johtaen pistemäiseen ylitarjontaan. Onko tuottopotentiaali sama niin huomisessa kuin eilisessä samankaltaisessa kohteessa? Tuskin.
Harhat tunnistavalla kiinteistösijoittajalla on parempi tuotto-riskisuhde
Kuulemme helpommin sen, mikä tukee omia näkemyksiämme, ja sivuutamme tiedon,
joka asettaa mielipiteemme kyseenalaisiksi. Kuitenkin tiedostamalla nämä kognitiivisten harhat ja pyrkimällä tekemään päätöksiä objektiivisesti, voimme parantaa tuottomahdollisuuksia ja vähentää riskejä. Terve itsekriittisyys ja jatkuva, avoin ja vastaanottava tiedonhankinta ovat avainasemassa.
On myös tärkeää muistaa, että jokainen sijoitus on ainutlaatuinen, eikä aikaisemman menestyneen päätöksen perusteella voida automaattisesti päätellä samankaltaisen menestyksen toistuvan tulevaisuudessa. Kriittinen ajattelu ja mahdollisimman realistinen arviointi ovat avaimia menestyksekkääseen sijoittamiseen, oli kyseessä sitten asunnon vuokrattavuuden arviointi, tiedonhankinnan lähde tai kiinteistövarallisuuden kokonaisvaltaisen kumppanin valinta.
Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 50 360 3686.