Kiinteistö- ja rakennusala on hyvin velkavetoista ja näin ollen korkotason muutokset vaikuttavat merkittävästi. Tällä hetkellä ala on parhaillaan sopeutumassa uuteen toimintaympäristöön, jossa rahalla on jälleen hinta. Tietenkään tilanne ei ole täysin uusi, mutta alhaisten korkojen aika oli verrattain pitkä. Halvan rahan myötä markkinoille allokoitui ennätysmäärä pääomia johtaen vilkkaaseen kaupankäyntiin. Tuottovaatimukset painuivat painumistaan ja asunnoissa käytiin jopa 3,1 prosentissa, kun sekä kotimaiset että ulkomaiset pääomat virtasivat markkinoille. Tällä hetkellä näyttää varsin epätodennäköiseltä, että samanlaiseen pääomavirtaan palattaisiin ainakaan lähitulevaisuudessa.
Lännen isoveli ampui isosti ja riskillä
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinassa (kooltaan noin 96 miljardia, josta asunnot 35 %: KTI) rooliaan ovat kasvattaneet erityisesti ulkomaiset sijoittajat. Nämä kansainväliset jätit ovatkin selvästi markkinoiden suurin toimija omaten yli kolmanneksen koko kiinteistösijoitusmarkkinasta. Sen sijaan kotimaiset instituutiosijoittajat (pääosin eläkevakuutusyhtiöt) eivät juurikaan ole kasvaneet viimeisen vuosikymmenen aikana Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla, vaan ovat allokoineet pääomia enemmänkin Suomen rajojen ulkopuolelle.
Viime vuonna ulkomaisten sijoittajien osuus oli jopa 55 prosenttia koko transaktiovolyymistä. Myyntipuoli jäi 17-prosenttiin tarkoittaen, että pääomavirta pysyi positiivisena. Tarkemmassa tarkastelussa ruotsalainen pääoma on johtavassa asemassa ja Tanska tulee seuraavana – nämä ovat vastanneet jopa yli puolesta ulkomaisesta pääomasta. Ruotsista tuleva pääoma on voimakkaasti velkapainotteista ja haasteeksi muodostuu tulevien vuosin mittavat uudelleenrahoitustarpeet. Sanomatta on selvää, ettei bondeja saada enää samoilla ehdoilla. Näin ollen voisi olettaa, että ruotsalainen pääomavirta investointeihin tulee olemaan maltillisempaa, ja osa ruotsalaisista kiinteistösijoitusyhtiöistä saattaa ajautua jopa realisointeihin.
Myös kotimaisissa kiinteistörahastoissa tilanne on hankala, sillä pääomavirrat ovat kääntyneet negatiivisiksi johtaen likviditeettihaasteisiin. Näin ollen rahastot joutuvat pohtimaan realisointeja heikkoon markkinaan johtaen myyntitappioihin. Tämä taas heikentää rahastossa pysyvien asemaa, mikä nostaa esiin kysymyksen – mikä on tasapuolista kohtelua? Nyt rahastot ovat reagoineet lykkäämällä lunastuksia.
Houkutteleeko tuo kaukainen periferia enää?
Suomen kiinteistösijoitusmarkkina ei ole tarjonnut kaikkein kovimpia tuottoja, mutta vahvuuksina on yleisesti pidetty vakautta ja ennustettavuutta. Tämä koskee erityisesti säädösympäristöä, joka koetaan selkeäksi ja toimivaksi. Toisaalta myös markkinoiden vakaus nähdään arvostettavaksi tekijäksi. Esimerkiksi ruotsalaisen markkinan vaihtelut ovat huomattavasti voimakkaampia. Markkinan alamäki alkoi vuonna 2022 ja tarkastellessa vuotta 2021, niin Bloomberg raportoi ruotsalaisen markkinan sijoittuvan kansainvälisessä ”kuplavertailussa” sijalle kolme. Kuplaa oli siis havaittavissa ja korjausliikekin oli sen mukainen. Eduiksi voidaan luetella myös läpinäkyvyys, jolla tarkoitetaan sääntelyn lisäksi esimerkiksi luotettavaa ja ajantasaista markkinatietoa. Suomen sanotaan olevan tällä saralla Euroopan kärkimaita.
Suomen houkuttelevuutta sen sijaan vähentää verrattain pieni markkina ja rajattu likviditeetti. Riippuen kuinka iso toimija on, niin varteenotettavaksi kaupungeiksi nähdään lähinnä kasvukolmio tai välillä jopa ainoastaan Helsinki. Toisaalta ei voida poissulkea Suomen heikosti performoivaa taloutta, sen näkymää ja tästä aiheutuvaa epävarmuutta. Länsinaapurin talouden uskotaan palautuvan nopeammin ja Tanskankin talous on paljon vahvempi.
Ketä vallalla oleva markkinatilanne hyödyttää?
Lyhyesti: pääomia omaavat. Markkina tarjoaa tällä hetkellä mahdollisuuksia, mutta kaikilla ei ole pääomia hyödynnettäväksi. Ennen kriisitilannetta pääomia keränneet pystyvät hyödyntämään vallalla olevaa tilannetta toisin kuin pääomansa isossa kuvassa jo käyttäneet. Kun tähän lisätään vielä rahastojen lunastukset, ovat vakauttavat realisoinnitkin edelleen hyvin mahdollisia. Merkittävä joukko on joutunut kääntymään hyökkäysasemasta puolustuspeliin, mikä vaikuttaa tulevien vuosien investointimahdollisuuksiin.
Eläkeyhtiötyyppimäiset sijoittajat käyttävät hyvin maltillisesti velkaa tai sitä ei ole lainkaan. Näin ollen nousseet korkokulut ei juurikaan ole osuneet heihin ja voisi ajatella, että he ovat ensimmäisiä hyödyntämässä markkinatilannetta. Kuitenkin niiden tavoiteallokaatio määrittää rajoituksia. Viime vuosina listattujen sijoitusten arvot ovat laskeneet ja samalla kun kiinteistösijoitusten arvot reagoivat hitaammin alaspäin, on kiinteistösijoitusten allokaatiopaino kasvanut. Näin ollen uudet sijoitukset eivät välttämättä ole mahdollisia, ainakaan suoraan. Toisaalta ne voivat sijoittaa kiinteistöihin rahastojen kautta tai sitten lainata kiinteistömarkkinoilla rahaa suoraan – ja näin tukea kiinteistömarkkinaa vahvistamalla pääomatarjontaa.
Kun isojen instituutioiden pääomia taas allokoidaan suoraan kiinteistöihin, on esitetty näkemys, että sijoitukset kohdistuvat lähinnä turvallisiin core-kohteisiin. Lisäksi on tärkeää huomioida erityisesti pitkällä aikavälillä, että institutionaaliset huomioivat yhä enemmän vastuullisuutta, sillä kriteerit tiukkenevat. Energiatehokkuudella on siis markkinassa kasvava merkitys.
Eri sijoittajaryhmien tilanne tiivistetysti
Kiinteistösijoitusmarkkina kohtaa monitahoisia muutoksia, joista eri ryhmistä nostettakoon esiin tiivistetysti seuraavat asiat. Instituutiosijoittajia rajoittaa allokointivaatimukset, mutta toisaalta niillä on edelleen sijoitettavia pääomia, eivätkä ne ole isosti riippuvaisia vieraasta pääomasta. Kiinteistörahastoilla puolestaan on haasteita kerätä pääomia, tarkoittanen pienempää sijoituskapasiteettia ja avoimia kiinteistörahastoja painaa likviditeettihaasteet. Kiinteistösijoitusyhtiöillä on uudelleenrahoituspaineita ja vieras pääoma on aikaisempaa enemmän kortilla, jonka lisäksi se on myös kalliimpaa. Toisaalta listattujen yhtiöiden kurssit ovat laskeneet huomattavasti, joka on tehnyt niistä houkuttelevampia sijoituskohteita. Kansainvälisillä rahastoilla on vielä sijoitettavaa pääomaa, joten markkinatilanteen hyödyntäminen on mahdollista. Ne tarkastelevat Suomen markkinoiden houkuttelevuutta, mutta katseet ovat kuitenkin ensisijaisesti muualla kuin Suomessa.
Kiinnostuneet voivat lukea lisää alla olevasta linkistä, johon myös blogi pohjautuu:
Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 44 971 3271.