"Sun pitää päästä nopeasti ensiasuntoon kiinni, siitä on sitten helpompi päästä aina eteenpäin isompaan ja kivempaan asuntoon käsiksi." Tällä kertaa asuntomarkkinoita hieman eri näkökulmasta - miten ensiasuntoa ostava nuori katsoo markkinatilannetta ja asunnon ostoa?
Tuon alun fraasin kuulin usein 60-luvulla syntyneen äitini lausuvan minulle siitä lähtien kun 19-vuotiaana muutin lapsuudenkodistani ensimmäiseen omaan vuokra-asuntooni asumaan. Kommenttia on ehkä helppo ymmärtää kun miettii, että asunnon osto on ollut yksi vakavaraisimmista pitkän aikavälin vaurastumiskeinoista vuosikymmenien ajan. Erityisesti vanhemmat sukupolvet, kuten suuret ikäluokat ja sukupolvi X, ovat hyötyneet asuntojen arvojen kasvusta ja vakaudesta asuntomarkkinoilla (pl. 90-luvun lama).
Omalla kohdallani ensiasunnon ostaminen tuli ajankohtaiseksi vasta useita vuosia myöhemmin, yliopisto-opintojen päätyttyä ja vakituisen työn alettua. Vuonna 2023 asuntomarkkinat olivat kuitenkin hieman erilaiset kuin äitini kuvaillessa omaa ensiasunnon ostoaan. Nykyään millenniaalien ja gen Z:n on huomattavasti vaikeampaa päästä kiinteistösijoittamisen "asuntohissiin" kyytiin. Alueellinen eriytyminen, erityisesti kasvualueiden korkeammat hinnat, tiukemmat lainakriteerit- ja säädökset, korkovähennysoikeuden poisto sekä työelämän muutokset ovat tuoneet mukanaan uusia haasteita, jotka vaikuttavat merkittävästi nuorempien sukupolvien mahdollisuuksiin. Onko “asuntohissi” kuitenkaan todella rikki, vai onko kyse vain uusista säännöistä, joihin meidän nuorempien on sopeuduttava?
Asuntohissi – Mikä se on ja kenelle se on suunnattu?
Asuntohissi on yksinkertaistettuna vertauskuva tilanteelle, jossa henkilö ostaa asunnon, maksaa lainaa pois ja hyötyy asunnon arvonnoususta. Kun asunto myydään, voitto käytetään uuden, kalliimman asunnon ostamiseen, jolloin samalla tulotasolla ja lainalla voi edetä arvokkaampiin kohteisiin.
Asuntohissin vikailmoituksen mahdollisia syitä
Monet nuoremmat sukupolvet tuntevat, että asuntohissi on "rikki" heidän osaltaan. Tämä johtuu useista samanaikaisesti vaikuttavista tekijöistä, jotka tekevät sijoittamisen aloittamisesta haastavampaa kuin koskaan. Käydään läpi kolme keskeistä tekijää, jotka ovat vaikuttaneet tilanteeseen.
1. Hintojen nousu asuntomarkkinoilla
Viimeisten 20 vuoden aikana asuntomarkkinoilla, erityisesti pääkaupunkiseudulla ja suurissa kasvukeskuksissa, on koettu merkittäviä hintojen nousuja, mikä on tehnyt ensiasunnon ostamisesta yhä haastavampaa. Lisäksi kilpailu markkinoilla on kiristynyt, kun suuret kiinteistösijoitusyhtiöt ja kansainväliset sijoittajat ovat tulleet markkinoille, ja asettaneet yksittäiset pienet toimijat uudenlaiseen kilpailutilanteeseen kasvukeskuksissa.
2. Työelämän muutokset
Millenniaalit ja gen Z ovat kasvaneet aikana, jolloin työelämä on radikaalisti erilainen verrattuna vanhempiin sukupolviin. Esimerkiksi pätkätyöt ja freelancer-mallit ovat yleistyneet vakituisiin työsuhteisiin verrattuna, mikä voi johtaa epävakaisiin tuloihin. Tämä puolestaan vaikeuttaa pankkilainojen saamista, koska säännöllisten tulojen puute lisää lainanmyöntöön liittyviä riskejä.
3. Tiukemmat lainaehdot
Pankit ovat tiukentaneet asuntolainojen myöntämistä, mikä vaikeuttaa asunnon ostamista. Myös työn epävarmuus ja tulojen epäsäännöllisyys vaikeuttavat lainan saamista, mikä johtaa siihen, että nuoret joutuvat odottamaan pidempään ensimmäisen sijoituksensa tekemistä.
Onko asuntohissi kuitenkaan todella rikki?
Monet millenniaalit ja gen Z -edustajat saattavat tuntea, että nykyinen tilanne on epäreilu ja että asuntohissi ei enää toimi kuten ennen. On kuitenkin tärkeää pohtia, onko kyseessä pysyvä muutos vai tilapäinen markkinahäiriö. Markkinat ovat syklisiä ja jokaisella sukupolvella on omat haasteensa. Ensiasunnon ostajasta voi tuntua, että hinnat ovat hyvin epävakaat - ensin koettiin merkittävä hintojen nousu ja heti sen jälkeen asuntojen hinnat ovat laskeneet koko maan tasolla noin kymmenen prosenttia. Siihen päälle vielä korkojen jyrkkä nousu, eli uskaltaako tässä edes ostaa? Asiaa tulee kuitenkin katsoa pidemmällä aikaperspektiivillä.
Esimerkiksi tällä hetkellä 12 kk Euribor on laskenut alle 3 %, kun huippulukemat olivat lähes 1,3 % korkeammalla. Lisäksi poliittiset toimenpiteet voivat myös tuoda muutosta. Suomessa esimerkiksi vireillä oleva ASP-järjestelmän uudistus pyrkii parantamaan ensiasunnon ostajien tilannetta ja tasoittamaan alueellisia eroja.
Voidaanko asuntohissi korjata vai onko ainoana vaihtoehtona portaat?
Asuntohissin korjaaminen vaatii useita uudistuksia, jotka helpottaisivat nuorempien sukupolvien pääsyä asuntomarkkinoille. Ensimmäinen askel voisi olla joustavammat lainaehdot, jotka ottavat huomioon nykyisen pirstaloituneen työelämän. Pankkien tulisi kehittää lainamalleja, jotka mahdollistavat lainansaannin myös niille, joilla on epätyypillisiä työsuhteita tai freelancer-tuloja. Tämä voisi tapahtua esimerkiksi joustavampien maksuohjelmien avulla.
Myös uudet sijoitusmallit, kuten mikro-sijoittaminen ja osittainen omistaminen, voivat tarjota nuorille mahdollisuuden aloittaa kiinteistösijoittaminen pienemmällä pääomalla. Lisäksi REIT-yhtiöt ja kimppasijoittaminen perheen tai ystävien kanssa voivat tarjota reitin markkinoille ilman suurta pääomaa. Sijoittaminen pienemmällä pääomalla, kuten osittainen omistaminen tai lyhytaikainen vuokraustoiminta (esim. Airbnb), tarjoaa mahdollisuuden kerryttää varallisuutta asteittain ilman pitkäaikaista sitoutumista.
Vaikka asuntohissin kyytiin voi tuntua hankalalta päästä, markkinat voivat muuttua, ja joustavat ratkaisut voivat auttaa myös nuorempia sukupolvia pääsemään mukaan asuntomarkkinoille.
Yhteenveto ja johtopäätökset
Kiinteistösijoittaminen on muuttunut merkittävästi sukupolvien välillä. Siinä missä vanhemmat sukupolvet pääsivät suhteellisen helposti mukaan asuntohissiin, millenniaalit ja gen Z kohtaavat ainakin tällä hetkellä monia esteitä. Vaikka asuntohissi ei ehkä ole täysin "rikki", se vaatii mukautumista uusiin sääntöihin ja olosuhteisiin.
Nuoremmille sukupolville on kuitenkin tarjolla useita mahdollisuuksia, ja oikeanlaisella strategialla, mentoroinnilla ja yhteistyöllä on mahdollista päästä mukaan kiinteistömarkkinoille. Asuntosijoittaminen on edelleen kannattava tapa rakentaa vaurautta – mutta vain, jos pystymme mukautumaan uusiin markkinarealiteetteihin ja löytämään luovia ratkaisuja.