Asuntomarkkinat kulkevat käsi kädessä talouden suhdanteiden kanssa, mutta erityisesti vuokramarkkinat reagoivat herkästi muutoksiin taloudessa. Nimittäin – on todennäköistä, että vuokralaisen maksukyky heikentyy talouden tilanteen painaessa leuan rintaan. Vuokranantajan on tärkeää huomioida muutamia seikkoja talouden suhdanteiden vaikutuksesta vuokratasoon.
Miten talous vaikuttaa vuokralaisten maksukykyyn?
Niin kuin tiedetään, korkea inflaatio tai ylöspäin suuntaavat korkokäppyrät, vaikuttavat suoraan kotitalouksien tuloihin ja menoihin. Talouden kasvu hidastuu > työttömyys kasvaa > vuokralaisten maksukyky heikentyy. Inflaatio kasvattaa elinkustannuksia > vuokran maksu vaikeutuu.
Näillä on tietenkin vaikutusta vuokralaisten vaihtuvuuteen, lisää tyhjien kuukausien riskiä vuokranantajalle ja mahdollisesti alentaa vuokratuottoa. Toisaalta vuokranantajan lainakulut kasvavat, vuokrapyyntejä nostetaan, mutta vuokralaisten maksukyky ei riitä ja vuokranantajan tuoton kasvu rajoittuu.
Muistutus vuokratuottojen kehittymisestä eri suhdanteissa
Kiinteistösijoittaja arvostaa vuokratuottojen kehitystä ja pitää sitä tärkeänä mittarina. Todettava on, että kehitys vaihtelee suhdanteiden mukaan ja näillä voi olla suuriakin vaikutuksia vuokratuottoihin. Kun talous kasvaa, työllisyysaste on korkea ja vuokranantajalla on mahdollisuus nostaa vuokratuottoaan tasaisesti. Taantuma taas nostaa työttömyyttä, vuokrakorotukset jäävät piippuun ja jopa nykyisen vuokratason säilyttäminen voi olla haastavaa. Inflaation kiihtyminen puolestaan käy vuokranantajan kukkarolle, mikä kannustaa vuokrankorotuksiin, mutta vuokralaisten ostovoima heikentyy samanaikaisesti. Vuokrien kehitykseen vaikuttavat talouden suhdanteiden ohella tietenkin muun muassa kaupungistuminen ja yleinen kysyntä, rakentaminen ja asuntotarjonta. Tässä pelissä voi pärjätä datalla tai tuurilla. Huomioitavaa kuitenkin, että heikko taloustilanne kannustaa ennemmin asumaan vuokralla kuin omistamaan. Vuokralaisia siis voi hyvinkin olla edemmän markkinoilla, tässä alueelliset erot kuitenkin korostuvat.
Vuokranantaja sopeutuu, vuokralainen maksaa ja asuu
Asian osaava vuokranantaja reagoi talouden muutoksiin toiminnan sopeuttamisella ja takaamalla näin vakaan vuokratuoton. Back to basics: vuokralaisen maksukyvyn arviointia voidaan pitää erityisen tärkeänä talouden epävarmana aikana. Luottotietojen tarkistaminen ja maksukyvyn arviointi minimoi riskejä ja mahdollistaa tasaisen kassavirran. Mikäli vuokrat ovat markkinatasolla ja alueella on paljon vuokra-asuntotarjontaa, vuokrien liikakorottaminen markkinaan nähden voi tuoda riskin vuokralaisten vaihtuvuuden tuomista kuluista – välityspalkkioista ja mahdollisista tyhjistä kuukausista. Vuokraa ei kannata korottaa korkeammalle kuin markkina sallii, sillä uutta vuokrailmoitusta tehdessä vuokra täytyy kuitenkin asettaa suhteessa tarjontaan.
Vuokranantajan tai hallinointiyrityksen ei ole syytä tuijottaa ainoastaan vuokrasopimuksen määritelmää korotuksista. Asunnon kassavirtaa voidaan parantaa korotusten lisäksi myös korottamatta jättämisellä, mikäli riski edellä mainittuun voidaan pitää todennäköisenä. Vuokraustoiminnan sopeuttaminen talouden tilanteeseen voi vaatia vuokranantajalta luovuutta ja myönnytyksiä. Mutta se mitä sillä saa, on kassavirta. Vuokranantajan on tärkeää huomioida suhdanteet osana strategiasuunnittelua, jotta vuokratuotolla ei pelata liian pitkälle, eikä nettotuottoon oteta osumaa. Asuntosijoittaminen on monella tapaa tuotto-orientoitunutta muiden sijoitusmuotojen tavoin, mutta tässä sijoitusmuodossa tuottoon voi vaikuttaa myös vuorovaikutustaidoilla ja inhimillisyydellä. Vuokranantajat kilpailevat hyvistä vuokralaisista – ihmisistä, jotka maksavat kodissa asumisesta. Toimija, joka osaa asettua vuokralaisen asemaan, tarjota joustavuutta ja panostaa vuokrasuhteen ylläpitoon, pyrkii nauttimaan parhaasta mahdollisesta tuotosta jokaisessa suhdanteessa.
Asuntosijoittamisessa menestymiseen vaaditaan talouden ja ihmisten ymmärtämistä, ja suhdanteiden heitellessä toiminnan sopeuttaminen ja vuokrasuhteen ylläpitäminen voi olla avain onneen. Kun vuokrasuhde toimii, tuottoa on saatavilla kaikissa markkinatilanteissa.