”Inflaation mittaamisen virheille on pelkän satunnaisvaihtelun lisäksi olemassa kaksi pääsyytä. Ensimmäinen liittyy hintatietoihin: hintatietoja kerättäessä pitää varoa käyttämästä vain listahintoja, joista myönnetään usein alennuksia. Lisäksi pitää ottaa huomioon kaikki alennuskampanjat ja kuluttajille suunnatut erikoistarjoukset. Muuten päädytään helposti yliarvioimaan hintatasoa. Useimmat ihmiset ostavat paljon hyödykkeitä alennuksella, ja kuten kaikki tietävät, kuluttajan neuvotteluvoima (esimerkiksi auton ostossa) vaihtelee taloudellisen tilanteen mukaan. Mitä heikompaa on yleinen kysyntä, sitä helpommin saa alennuksia. Jotta rahan arvon voidaan mitata oikein, täytyy huolellisesti seurata todellisia kauppatapahtumia eikä pelkkiä listahintoja. Tämä voi ajoittain olla hyvin hankalaa.”
Yllä on suora lainaus Björn Wahlroosilta. Nalle kyllä kirjoittaa inflaatiosta, mutta tuota lukiessa pohdin, että täsmää varsin hyvin myös asuntomarkkinaan. Lue siteeraus uudestaan siten, että otat ensimmäisen lauseen pois ja ajattelet sitaatin kertovan asuntomarkkinasta. Kenties ”useimmat ihmiset” täytyy vaihtaa isommat sijoittajat, mutta juuri muita vaihdoksia ei ole tarpeen tehdä.
Listahinnat eivät ole kauppahintoja – vai mitä sanot asunnonostaja?
Oivana esimerkkinä toimii tämän hetken uudisasuntokauppa, joka on tällä hetkellä yhtä jääkylmä kuin itse Iceman. Koska kauppa ei käy, joudutaan turvautumaan erilaisiin alennuksiin kuten vastikealennus, muuttoapu, korkokatto, sähköauton käyttöoikeus, rajana toimii siis ainoastaan luovuus. Toisaalta jopa kuluttajille näkee välillä myönnettävän jopa -15 % listahinnasta, eli ”erikoistarjouksia”. Sitten on vielä suuremmat sijoittajat, jotka ostavat paljon asuntoja suurella alennuksella. Siinä kohtaa tuo -15 % jää lähtötelineisiin. Kun aletaan yhdistelemään näitä, niin mikä ihme on oikea hinta? Ei ainakaan se, jonka näkee hintaindekseissä, vaan paljon alempi. Hintatiedot ovat pielessä.
Esimerkki: uudisasunto maksaa 200 000 € ja rakennusyhtiö tarjoutuu maksamaan sekä hoito- että pääomavastikkeet kahdeksi vuodeksi (oletus 70 % yhtiölaina, 5 % kokonaiskorko, 25 v. laina-aika ja 1 v. lyhennysvapaa, 45m2 ja 7 €/m2 hoitovastike (sis. tontin)). Tämä tekee 26 623 € eli alennusta 13,3 %. Uusien kerrostaloasuntojen koko maan hintaindeksi on niiannut noin 7 %. Eiköhän todellisen indeksiluvun voine melko huoletta ainakin tuplata.
Joku saattaisi sanoa, että koskee vain uusia asuntoja. Ei koske. Kuinka usein olet kuullut, että joku sai tingittyä hinnasta esimerkiksi 15 000 €? Tai ehkä kolme vuotta takaperin maksoi 15 000 € yli pyynnin. Listahinnat ovat vain listahintoja. Tosin tässä täytyy huomioida, että vanhojen asuntojen mittaaminen on paljon luotettavampaa, koska huomattavasti suuremmasta toteutuneiden kauppojen osuudesta saadaan luotettavan seurannan kautta todellinen kauppahinta. Mutta se ei poista sitä asiaa, että taloudellisesti haastavina aikoina myös vanhojen asuntojen hintaindeksit vähättelevät todellisuutta.
Ja sama koskee inflaatiota. On alennuskampanjaa, erikoistarjousta, paljousalennuksia, neuvotteluvoiman tuottamaa vaihtelua...mittaaminen muuttuu haastavaksi. Inflaatiossa tosin on sekin, että kuluttajahintaindeksiä mitataan hyödykekorilla, jossa on eri tavaroita ja palveluita eri painotuksilla. Ovatko huominen ja ylihuominen veljeksiä? Kulutustottumukset muuttuvat ja ihminen on reagoiva olio. Kun viime edellistalvena energian hinta nousi korkealla, sähköauto vaihtui bussiin ja saunahetket lenkkitossuihin (meninkö liian pitkälle?). Energian paino ei siis ole enää sama, joten hyödykekorin painoja tulisi säätää. Muutoin energian hinnan nousu on ylipainossa johtaen väärään kokonaisinflaatiolukemaan. Itse asiassa myös asuntokaupassa kulutustottumukset voivat muuttua, tosin huomattavasti hitaammin.
Hyödykkeen arvo laskee sitä alhaisemmaksi mitä enemmän sitä on liikkeellä
Jos on ylitarjontaa suhteessa kysyntään, aiheuttaa sen arvon alenemaa. Mikäli asuntoja tuotetaan yli tarpeen suhteessa kysyntään, asuntoja jää tyhjäksi. Ostajilla on enemmän varaa valita ja markkinointiajat alkavat kasvaa. Kauppoja syntyy vähenevään tahtiin. Hinnat alkavat laskea, samoin kuin tämän hetken arvokin. Näin myös inflaation suhteen. Kun rahaa on liikkeellä liikaa suhteessa tavaroiden ja palveluiden tuotantoon, rahan arvo alkaa heikentyä. Samalla eurolla saakin enää 0,5 litran oluen sijasta enää 0,4 litran oluen. Rahan ostovoima on heikentynyt.
Sama pätee deflaatioon – taustalla on rahan puute eli alitarjonta. Rahaa on liikkeellä liian vähän suhteessa tavaroiden ja palveluiden riittävään tuotantoon. Rahan arvo itse asiassa nousee, koska rahaa on riittämättömästi liikkeellä. Asuntomarkkinalla tarjonnan väheneminen ei ole heti omiaan nostamaan hintoja ja esimerkiksi tällä hetkellä tarjontaa vielä riittää. Mutta mikäli asuntoja on liikkeellä/tarjolla liian vähän suhteessa asuntokysyntään, alkaa asuntojen hinta nousta. Ei välttämättä juuri samalla hetkellä, mutta samoin käy vuokramarkkinalle. Liian vähän vuokra-asuntoja suhteessa vuokrakysyntään nostattaa vuokratasoa.
Saivarrellaan, mutta syystä – pay attention
Tällä blogilla en yritä sanoa, että asuntomarkkinan muutokset vaikuttaisivat inflaatioon. Tämä selvyyden vuoksi. Mutta tuon sanottua, on pakko jatkaa keskinäisestä vaikutuksesta... Eli asia on ennemminkin päinvastoin eli rahan tarjonnan kasvu aiheuttaa sen, että asuntojen rahassa mitatut hinnat nousevat. Kansankielisemmin – asunnot muuttuvat inflaation myötä ostovoimaan nähden kalliimmiksi.
Jatketaan vääntämistä vielä: entä jos ihmiset tekisivät kauppoja asunnoilla ja juhannusmakkaroilla? Se onnistuisi. Kun tietyntyyppisiin asuntoihin kohdistuu enemmän kysyntää, asunnon osto vaatisi enemmän juhannusmakkaroita. Asuntojen hinnat voisivat kyllä siis muuttua ja mittaaminen tapahtuisi juhannusmakkaroilla ja asunnoilla. Asuntoja voitaisiin vaikkapa vaihtaa keskenään ja maksaa väliin muutama Kapen Pikkusen Parempi Chorizo. Hinnanmuutokset ovat itse asiassa suhteellisia, ja sinänsä makkarat kertovat yksinkertaisemmin hinnasta. Kun mukaan otetaan inflaatio, tulee ymmärtää, että ilman rahaa ei ole inflaatiota. Inflaatio ei siis ole kuluttajahintojen (asuntojen) nousua, eikä asuntohintoihin puhalleta ilmaa, vaan rahaan puhalletaan ilmaa.
Juhannukseen viettoon kiperällä kyssärillä!
Mikäli tämä blogi meni yli hilseen (meniköhän itselläkin makkaravaiheessa...), ei hätää. Hätä tulee ennemminkin, kun miettii Nallen esittämää retorista kysymystä: ”Miksi EU:n tilastoviranomainen ja EKP käyttävät niin paljon resursseja kansallisen inflaatiolukujen kokoamiseen? Niin noloa kuin se onkin, siihen en osaa vastata”. On samaan aikaa huvittavaa ja turhauttavaa, että Sammon, Nordean ja UPM:n entinen hallituksen puheenjohtaja kykenee kyseenalaistamaan varsin fundamentaalisen asian Euroopan instituutioista... Paljon voi siis mennä yli hilseen muuallakin!
Nomutta, otetaan kysymyksellä selvää, menikö blogi yli hilseen: ”Aiheuttaako asuntomarkkinoilla kilpailun lisääminen inflaatiota?”
Mikäli vastaaminen onnistuu, voit lähteä rauhassa juhannuksen viettoon. Jos ei, voit silti – mutta joudut toteamaan juhannustansseissa tanssipartnerille: ”Inflaatio on aina ja kaikkialla rahataloudellinen ilmiö”. Jos pelkäät partnerin kaikkoavan, voit toki myös kysyä: ”monellako makkaralla myyt asuntosi?”.
Mukavaa juhannusta, nähdään Turun saaristossa!