Asuntorahoituksen kiristyminen pitkään jatkuneiden alhaisten korkojen jälkeen kiristää sekä omistusasujien että asuntosijoittajien kassavirtaa. Suomalaisten asuntolainojen yleisin viitekorko 12kk Euribor oli miinusmerkkinen aikavälillä 2/2016-3/2022 eli peräti 74 kuukautta. Mainittu korko on ollut kuukausitasolla yhtä korkealla kuin nyt peräti 167 kuukautta taaksepäin eli joulukuussa 2008. Finanssikriisissä ja teknokuplassa Euribor oli korkeimmillaan 5-5,5 prosenttia. Rahoitusolojen muuttuminen saattaa siis todella olla monella hyvin tuntematon ilmiö. Asuntorahoittamisessa on korkojen lisäksi monia muita vaikuttavia tekijöitä kuten sääntely, taloyhtiölainat ja velkaantuneisuus. Koemme trecolla, että historia auttaa hahmottamaan mahdollisia skenaarioita, ja tämä blogi keskittyy asuntorahoituksen historiaan. Suomalaiset ovat Euribor kansaa
Kuvaajassa on vasemmalla korkosidonnaisuuden osuus sekä oikealla 12kk Euribor. Kuten kuvaajassa näkyy sinisellä, ovat suomalaiset sitoneet asuntolainansa yhä kasvavissa määrin eripituisiin vaihtuvakorkoisiin Euriboreihin. Vuosituhannen vaihteessa sekä 2006-2008 primesidonnaiset korot (oranssilla) kasvattivat osuuttaan luultavasti siitä syystä, että Euriborit olivat nousussa. Tämän havainnon perustella asuntolainan ottaja sitoo korkonsa lainanottohetkellä alhaisimpaan saatavilla olevaan korkoon. Tosin euriborien pituuden valinnassa tämä ei näytä pätevän, koska suomalaiset käyttävät eniten 12kk Euriboria lyhyempien Euriborin sijaan. Vaikka kiinteiden korkojen osuus onkin Suomen Pankin (SP) mukaan hyvin pientä, on osuus kuitenkin lisääntynyt. Viimeisinä vuosina uusista nostetuista lainoista noin kolmannes on suojattu koronnousulta. Etuoikeus nauttia alhaisista asuntolainakoroista
Asuntolainamarginaalit ovat seuranneet pitkälti euriborkorkoja painuen parhaimmillaan keskiarvollisesti alle 1 % vuosina 2018-2021. Myös asunto-osakeyhteisöjen keskikorko oli alle 1 % vuosina 2020 ja 2021. Kotitalouksien asuntolainojen (mustalla) ja Euribor 12kk (vihreällä, punaiset pisteet = negatiivinen korko) ero on ollut suurimmillaan vuonna 2013, jolloin asuntolainan keskikorko oli 1,5 % korkeampi kuin Euribor. Euribor on ollut suurempi kuin asuntolainan korko ainoastaan finanssikriisissä sekä tällä hetkellä. Keskiarvollisesti ero on ollut 0,8 %. Tässä kohtaa esiin nousee kuuluisa kokonaisarviointi, joka tarkoittanee pankin osalta arvioita asiakassuhteen laadusta ja riskisyydestä. Mitä parempi asiakas, sitä pienempi marginaali. Lisäksi eroon vaikuttavat myös luotonhakijasta riippumattomia tekijöitä kuten luottomarkkinoiden kilpailu. Suomalaisten asuntolainojen keskimääräiset korot ovatkin Euroopan alhaisimpia. Tosin tätä hieman selittää kuvio 1, josta nähdään euriborkorkojen valtava suosio, kun taas muualla Euroopassa käytetään enemmän kiinteää korkoa. Lisäksi suomalaisten pankkien pääomarakenne on ollut vahva ja varainhankinta edullista. Myös riskihinnoittelu on aina läsnä ja tämä on todennäköisesti omalta osaltaan pitänyt asuntolainojen marginaalit matalalla, koska luottotappiot ovat olleet Suomessa hyvin vähäisiä. Kuviossa 2 on lisäksi kuvattu sekä kotitalouksien (sinisellä) että asuntoyhteisöjen (oranssilla) lainakanta. Samalla kun kotitalouksien lainakanta on kasvanut vuodesta 2003 tähän hetkeen 224 % on asuntoyhteisöjen kasvanut 668 %. Asuntoyhteisöjen keskimääräinen kasvu vuoden 2009 ja 2018 välillä on ollut 13 %, kun kotitaloudet ovat kasvattaneet lainamääräänsä keskimääräisesti 4 %. Suurin ero on vuonna 2013, jolloin asuntoyhteisöjen lainat kasvoivat 18 % ja kotitalouksien kasvoivat vain 2 %. Asuntoyhteisöjen nopeaa lainakannan kasvua selittää 2010-luvun runsas rakentaminen etenkin kasvukeskuksissa. Jatkossa asuntoyhteisöjen lainaa tullaan tarvitsemaan yhä enemmän myös vanhoissa kerrostaloissa, kun korjausrakentamisen tarve lisääntyy. Lopuksi kuviossa on nostettu esiin kotitalouksien lainakannat tämän vuoden kesäkuulta sekä lokakuulta, jotta huomataan, että lainakanta on kääntynyt hienoiseen laskuun.
Pitkät laina-ajat kiinnostavat yhä enemmän
1990-luvulla asuntolainat maksettiin pois 10-15 vuodessa*. Vuonna 2010 saman maturiteetin lainojen osuus oli 12,4 % ja 2022 lokakuussa enää 5,8 %. Lainat, jotka maksetaan pois 15-20 vuodessa (vaaleansininen) vastasivat vuonna 2010 20,4 prosentin osuutta. Siitä eteenpäin osuus kasvoi vielä hieman, kunnes kääntyi laskuun. Vuonna 2019 osuus oli vielä viidenneksen, kunnes osuus alkoi laskea aina 15,3 prosenttiin (10/2022). Samalla yhä pidemmät asuntolainat ovat kasvattaneet osuuttaan. Lainat 20-25 vuoden maturiteetilla (oranssi) vastasivat vuonna 2010 29,4 prosentin osuudesta, ja tällä hetkellä ovat suosituin maturiteetti 40,7 prosentin osuudella. 25-30 vuoden maturiteettiset lainat ovat liikkuneet vuoden 2010 21,5 prosentin osuudesta 26,6 prosenttiin (10/2022). Osuus väheni vuoteen 2016 kunnes alkoi kasvattaa osuuttaan. Kaikkein pisimpien eli yli 30-vuotisten lainojen osuus oli peräti 7,4 % vuonna 2010, josta se lähti laskuun. Vuonna 2017 kehitys kääntyi ja siitä edes ne ovat kasvattaneet osuuttaan suhteellisesti eniten, vaikka niiden osuus onkin vielä kohtalaisen pieni 6,6 %. Suomessa asuntolainojen maturiteetit eivät suurelta osin poikkea muista Euroopan maista.
Miksi historiaa?
Rahoitusolot ovat selvästi muuttuneet ja tulevaisuus näyttää monen tavoin varsin epävarmalta. EKP:n pääjohtaja Christine Lagarde laukoi hyvin haukkamaisia kommentteja EKP:n viimeisimmässä kokouksessa viitaten jatkuviin koronnostoihin. Toisaalta taas on esitetty epäilyjä, että keskuspankit pivotoi (kääntää linjansa yllättäen kiristävästä taas elvyttäväksi). Koska sijoittaja tai lainanottaja ei tunne huomista varmuudella, on järkevää katsoa taaksepäin ja löytää trendejä, jotka suurella todennäköisyydellä tulevat jatkumaan. Toiseksi on hyvä tuntea historiaa ja yrittää löytää vastaavia tilanteita, jotta voi luoda mahdollisia skenaarioita. Lisäksi on hyvä pitää mielessä, että korot eivät ole ainoa tekijä, joka muuttaa asuntorahoitusta. Mikäli haluaa tutkia historiaa ja tehdä omaa analyysiä, löytyy Suomen Pankin tilastosivuilta varsin helposti mielenkiintoista dataa. Me trecolla pyrimme tuntemaan asuntorahoituksen historiaa, jotta meillä on edellytyksiä valmistautua huomiseen.
Täältä löydät datalähteet: https://www.suomenpankki.fi/fi/tilastot2/Taulukot_ja_kuviot/