Kun haluaa ymmärtää asuntomarkkinaa, kannattaa perehtyä pörssissä olevien asuntomarkkinatoimijoiden tilinpäätöksiin, toimintakertomuksiin ja osavuosikatsauksiin. Pörssiyrityksiltä edellytetään laajaa läpinäkyvyyttä, jotta sijoittajat pystyvät luottamaan investointikohteeseensa. Pörssin merkittävin asuntomarkkinatoimija on suomen suurin vuokranantaja Kojamo. Koska tarjonnan määrä on oleellinen tekijä asuntomarkkinoilla, on syytä tarkkailla myös pörssin suuriempien asuntorakentamiseen keskittyvien rakennusyhtiöiden YIT:n ja SRV:n tekemisiä. Muita pienempiä toimijoita ovat Investors House, Ovaro ja Asuntosalkku. Tässä blogissa keskityn Kojamon, YIT:n ja SRV:n viimeisempään osavuosikatsaukseen asuntomarkkinoiden näkökulmasta (Q32023).
Kojamo – markkinadynamiikan muutoksella ennustetaan olevan vaikutusta vuokratasoon
Toimitusjohtajan katsauksessa Jani Nieminen toteaa vuokra-asuntojen tarjonnan pysyvän korkeana vuoden loppuun asti, mutta tämän jälkeen odotettavissa on voimakas väheneminen. Asuntorakentamisen näkymät ovat synkentyneet, ja uusien aloitusten määrä on romahtanut. Tämä heijastuu koko asuntomarkkinaan alhaisena uuden tarjonnan määränä. Supistuva tarjonta, kaupungistuminen ja maahanmuutto kuitenkin tukevat positiivisesti vuokramarkkinaa, ja tämän Kojamo ennustaa vaikuttavan vuokrien nousuun vuosina 2024–2025.
Kojamo ei toistaiseksi käynnistä uudishankkeita tai uusia ajanmukaistamishankkeita, vaan keskittyy tukemaan vuokrausta korjaustoiminnalla. Rakenteilla on vielä 779 asuntoa, joista suurin osa valmistuu loppuvuonna. Lopuksi hän toteaa, että uskoo Kojamon voivan aktiivisella ja ennakoivalla toiminnalla varmistaa vahvan aseman sekä sen kykyyn kasvaa tulevaisuudessa, kun markkinatilanne kääntyy taas suotuisammaksi.
Alempana osavuosikatsausta on lähiajan riskit ja epävarmuustekijät. Suurimpien riskien nähdään aiheutuvan kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden epävarmasta tilanteesta sekä geopoliittisista jännitteistä. Lisäksi todetaan Lähi-idän tilanteella voivan olla vaikutusta öljyn hintaan ja myös laajemmin inflaatioon tai maailmantalouteen. Mikäli sota jatkuu, epävarmuus voi edelleen vaikuttaa asuntojen hintoihin, vuokratasoihin ja tuottovaatimuksiin sekä rakennusliikkeiden toimintaa. Lisäksi mahdolliset talouspakotteet voivat vaikuttaa rakennusmateriaalin saatavuuteen ja hintoihin. Mikäli yleinen taloustilanne heikkenee ja työttömyys lisääntyy, kuluttajien ostovoima voi heikentyä vaikuttaen vuokranmaksukykyyn.
YIT – asuntoaloitukset jäissä, myymättä merkittävä määrä
Asuntorakentaminen pärjää YIT:n segmenteistä kaikkein heikoiten, joten tässä tilanteessa useampi segmentti ja maantieteellinen hajautus luo turvaa. Asuntomarkkinan toimitusjohtaja Heikki Vuorenmaa toteaa edelleen olevan haastava ja kuluttajien käytettävissä oleviin tuloihin kohdistui edelleen paineita geopoliittisen jännitteiden ohella. Hänkin toteaa alhaiseksi jääneiden asuntoaloitusten vuoksi tarjonnan olevan todennäköisesti merkittävästi vähäisempää vuonna 2024 ja vuoden 2025 alussa. Asuntomarkkinan odotetaan pysyvän heikkona neljännellä vuosineljänneksellä. Rahoitus taloyhtiölainoilla on ollut haastavaa pankkien lisääntyneen varovaisuuden vuoksi.
Yrityksellä on valmiita myymättömiä asuntoja 948 (30.6.2023: 730). Huomattavaa tämän lisäksi on YIT:n tämän vuoden asuntojen aloitusmäärä Suomessa, joka on niinkin alhainen kuin 32 asuntoa. Vuoden 2024 ensimmäisen vuosipuoliskon aikana YIT:llä tulee valmistumaan Suomessa noin 200 uutta asuntoa, kun tyypillisesti puolen vuoden aikana niitä valmistuu noin 1000.
SRV – asuntoaloitukset vähäisiä, myymättä vain vähän asuntoja
Toimitusjohtaja Saku Sipola ja SRV ei odota merkittävää markkinaolosuhteiden muutosta lyhyellä aikavälillä todeten: ”Asuntorakentamisen kysyntä on lähes pysähtynyt ja kiinteistösijoituskysyntä voimakkaasti heikentynyt nopean korkojen nousun seurauksena”. SRV:llä on huomattavasti pienempi asuntoaltistus mitä YIT:llä, tosin SRV aikoo kasvattaa tätä tulevaisuudessa. Taustalla on usko kaupungistumis- ja keskittymiskehityksen jatkumoon Suomessa sekä kysynnän asteittainen palaaminen. Toimintaympäristössä todetaan ulkomaisten sijoittajien tekemien transaktioiden vastaavan yli puolta kiinteistökaupan kokonaisvolyymistä. Lisäksi SRV uskoo asuntokaupan kysynnän pysyvän lähiaikoina heikolla tasolla sekä kuluttaja- että sijoittajapuolella.
Merkittävää on SRV:n asuntoaloitusten vähentäminen jo viime vuonna, sillä se aloitti 302 asunnon rakentamisen, kun vuotta aikaisemmin määrä oli 1244. Tänä vuonna aloituksia on ollut 239, kaikki Q2:lla. Rakenteilla on vielä 541 asuntoa, joista 378 rakentuu sijoittajille. Yrityksellä on myymättömiä asuntoja ainoastaan 43.
Yhteenveto
Kojamon kohdalla mielestäni merkillepantavaa on yhtiön päätös keskittyä hallitsemaan riskejä sekä aikomus pyrkiä aktiivisella toiminnallaan tukemaan vuokrausta ja säilyttämään täten vahvan asemansa. Toisin sanoen asuntomarkkinoiden haastavassa tilanteessa nostetaan ydintoiminta, vuokraus, keskiöön. Samalla kasvuaikeet laitetaan hetkeksi sivuun ja hallitaan riskejä. Kojamo hinnoiteltiin hetki sitten kriisiyhtiöiksi, vaikkei se sitä nähdäkseni ole.
Kurssi onkin jo korjannut hieman ylöspäin ja Niemisen sanoma on näyttänyt uppoavan sijoittajiin.
YIT ja SRV kärsivät huomattavasti enemmän asuntomarkkinan vaikeuksista, mutta eroavat merkittävästi myymättömien asuntojen määrän osalta. Kumpikin yhtiö odottaa tilanteen kuitenkin paranevan pitkällä aikavälillä kaupungistumisen ja kysynnän palautumisen myötä. Yhtiöiden yhteenlasketut asuntoaloitukset vuodelle 2023 on 271, mikä kuvastaa asuntorakentamisen Siperian kylmää tilannetta.Osavuosikatsauksista saa yhtiön varsin tuoreen näkymän markkinasta. Laajempaa näkemystä haluava tutustuu myös vuosikertomuksiin ja muihin raportteihin.
Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 50 360 3686.