Erilaisten teorioiden ja mallien hyödyntäminen markkina-analyysissä auttaa sijoittajaa hahmottamaan kokonaisuuksien syy-seuraussuhteita sekä luomaan erilaisia skenaarioita tulevaisuuden kehityksestä. Mallit harvoin ovat täydellisiä, eikä niiden pidäkään olla, vaan pääasia on tarjota kättä pidempää luotettavan analyysin ja skenaariotyöskentelyn tueksi. Tässä blogikirjoituksessa tutustutaan yhteen malliin hieman tarkemmin.
Four-quadrant model
Neljän Kvadrantin Malli (engl. Four-quadrant model), joka tunnetaan myös DiPasquale-Wheaton -mallina, tarjoaa mielenkiintoisen kehyksen kiinteistömarkkinoiden eri osa-alueiden ymmärtämiseksi, yhdistäen tilojen (engl. space market) markkinat pääomamarkkinoihin (engl. capital market). Malli auttaa analysoimaan, kuinka tasapaino asunto- ja kaupallisten kiinteistömarkkinoiden välillä saavutetaan vuorovaikutuksessa vuokrien, kiinteistöjen arvojen, rakentamisen ja asuntotarjonnan tasojen kanssa. Mallin soveltamisen avulla saamme oivalluksia tarjonnan ja kysynnän dynamiikasta sekä tila- että pääomamarkkinoilla ja siitä, kuinka ne vaikuttavat toisiinsa.
Four-quadrant model (Geltner et al. 2006)
Four-quadrant -malli
Mallin ytimessä ovat neljä aikaisemmin mainittua toisiinsa yhteydessä olevaa komponenttia: kiinteistöjen arvot, vuokratasot, rakentaminen ja tilojen tarjonta. Tilamarkkinoilla vuokratasot määräytyvät kysynnän ja tarjonnan välisen tasapainon perusteella, jossa tarjonta on lyhyellä aikavälillä suhteellisen joustamatonta rakentamisen ja päätöksenteon viiveiden vuoksi. Pääomamarkkinat taas määrittävät varallisuuden arvostustasot, joihin vaikuttavat tulevien vuokrien nykyarvo oikaistuna vaaditulla tuottoprosentilla.
Sijoittajalle selkeyttä markkinoista
Yksi mallin tarkoituksista on havainnollistaa, kuinka muutokset yhdessä osassa vaikuttavat muihin. Esimerkiksi kysynnän kasvu tilamarkkinoilla johtaa korkeampiin vuokriin, mikä puolestaan kasvattaa kiinteistöarvoja omaisuusmarkkinoilla (ceteris paribus). Korkeammat kiinteistöarvot tekevät rakennusprojekteista taloudellisesti kannattavampia, mikä houkuttelee lisäämään rakennustoimintaa. Ajan myötä tämä lisääntynyt rakennustoiminta kasvattaa tilan tarjontaa, joka, olettaen että kysyntä pysyy vakiona, lopulta johtaisi vuokratasojen stabiloitumiseen tai laskuun. Näin mallissa kuvataan markkinoiden toimintaa ja pyrkimystä lopulta niin sanottuun tasapainotilanteeseen.
Malli on erityisen hyödyllinen sijoittajille, päättäjille ja analyytikoille, jotka pyrkivät ymmärtämään markkinatilannetta ja mahdollisia muutoksia kiinteistömarkkinoilla. Mallin dynamiikan huomioon ottamalla voi paremmin ennakoida ja tehdä skenaariota siitä, kuinka erilaiset tekijät kuten korkotason muutokset, talouskasvu ja poliittiset päätökset vaikuttavat markkinaolosuhteisiin. Esimerkiksi sijoittaja, joka analysoi mahdollista pääoman tuottovaatimuksen kasvua, voi käyttää mallia ennustaakseen, kuinka tällainen muutos saattaisi lyhyellä aikavälillä laskea kiinteistöarvoja, mutta johtaisi korkeampiin vuokriin ja mahdollisesti korkeampiin kiinteistöarvoihin pitkällä aikavälillä, kun markkina mukautuisi.
Paikallista kilpailuetua
Mallissa korostetaan myös kiinteistömarkkinoiden segmentoitunutta luonnetta, sillä dynamiikka voi vaihdella merkittävästi eri kiinteistötyyppien ja sijaintien välillä. Kiinteistö- ja asuntomarkkinoilla täytyy muistaa, että markkinat ovat erityisesti Suomen kaltaisessa maassa aina hyvin paikalliset. Kysynnän ja tarjonnan muutosten vaikutukset voivat erota suurestikin alueiden ja kiinteistötyyppien välillä, korostaen paikallisen analyysin tärkeyttä.
Strategisesti ajateltuna malli voi tarjota kilpailuetua työkaluna paikallisille markkinoille auttamalla hahmottamaan syy- ja seuraussuhteita sekä erilaisten skenaarioiden vaikutuksia markkinan eri osa-alueisiin. Esimerkiksi ymmärtämällä, että kysynnän piikki tietyllä alueella todennäköisesti johtaa lisääntyneeseen rakentamiseen ja lopulta suurempaan tilan tarjontaan, sijoittaja saattaa päättää tulla markkinoille aikaisin hyödyntääkseen korkeita vuokratasoja ennen kuin ne stabiloituvat tai laskevat lisääntyneen tarjonnan vuoksi.
Yhteenveto
Yhteenvetona malli voi toimia työkaluna kiinteistömarkkinoiden monimutkaisten vuorovaikutusten ymmärtämiseen. Mallin soveltamisen avulla sijoittaja voi tehdä valistuneempia sijoituspäätöksiä, hyödyntäen ymmärrystä siitä, kuinka erilaiset tekijät vaikuttavat markkinoiden tasapainoon erilaisissa aikaperspektiiveissä.
Helppona kotitehtävänä voisikin olla nykytilanteen ja sen skenaarioiden hahmottaminen, kuten missä asennossa olemme nyt ja miten esimerkiksi tuottovaatimusten huomattava nousu tulee vaikuttamaan tulevaisuuden vuokratasoihin.
Geltner, D. M., Miller, N. G., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2006). Commercial real estate analysis and investments. South-Western Educational Publishing.
Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 44 971 3271.