Vuokrasääntelystä ei taida voida puhua ilman ruotsalaisen taloustieteilijän Assar Lindbeckin kuuluisaa toteamusta ”In many cases rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city – except for bombing”. Tiesitkö muuten, että Lindbeck oli Nobel-muistopalkinnon palkintokomean puheenjohtaja?
Kynä sauhusi yllättävän kauan, joten et selvä tästä blogista minuutissa. Mutta koitan matkan varrella viihdyttää sinua sekoittamalla teoriaa ja käytäntöä, historiaa ja nykypäivää, Suomen ja Ruotsin, Argentiinan ja USA:n, ja niin edelleen.
Vuokrasääntely vs. vapaat markkinat, ei Milei vs. Harris
Välillä ihmiset jaetaan kylmästi kahteen luokkaan – olisiko tässä taas sellainen: joko olet vuokrasääntelyn puolella tai et ole? Siltä ainakin tuntuu, kun seuraa vuokrasääntelyyn liittyvää keskustelua. Ja samoin myös, jos katsotaan kahden merkittävän valtion suhtautumista asiaan. Eli mitä Argentiinassa on tapahtunut ja mitä 7,000 km pohjoisempana USA:ssa ehdotetaan. Ja selvyydeksi: vuokrasääntelyllä tarkoitetaan joko vuokrankorotuksien rajoittamista tai tiettyä vuokratasoa, eli vuokrat ovat lakisäänteisen ohjauksen alla.
Argentiinan kohupresidentti Javier Milei purki Argentiinassa vallinneen vuokrasääntelyn, joka tuli voimaan Alberto Fernandezin säätämänä 2020. Vuokranantajille asetettujen rajoituksien seurauksena vuokra-asuntojen tarjonta väheni merkittävästi ja joka seitsemäs asunto oli tyhjillään, koska niitä ei haluttu vuokrata inflatoituneilla pesoilla. Siitä kun Milei purki lain ja markkinat vapautuivat 29.12.2023, on vuokra-asunnot lisääntyneet sanalla sanoen merkittävästi, 195 %. Samalla vuokrat ovat vakiintuneet, paikoin jopa laskeneet.
Taalojen maassa, Biden ja Harris ovat asiasta kuitenkin eri mieltä. Biden on nimittäin ehdottanut vuokrasääntelyä, mutta todettakoon kuitenkin, että huomattavasti maltillisempaa mikä länsinaapurissamme Ruotsissa on valloillaan. Hän on ehdottanut vuokrankorotusten rajoittamista viiteen prosenttiin vuodessa seuraavien kahden vuoden ajaksi niille vuokranantajille, joilla on yli 50 vuokra-asuntoa. Harris on yhtä lailla osoittanut tukensa vuokrasäännöstelylle ja kertonut haluavansa ottaa yhteen suurten vuokranantajien kanssa. Itse en ole tietoinen sen ankarammista ehdotuksista, mutta hänen laajamittainen tukensa vuokrasääntelylle on selkeästi esillä.
Vuokrasääntelyä ei onneksi ole Suomessa ehdotettu tosissaan enää viime vuosina, vaikka ainahan välillä löytyy joku rohkelikko. Maailmalla sen sijaan asia on varsin ajankohtainen. Mutta ennen kuin paneudumme vuokrasääntelyyn, on seuraava selvennys todettava varmuuden vuoksi. En ole lyttäämässä Bideniä, Harrisiä tai demokraatteja. Kannatan demokratiaa ja tämä blogi tarkastelee vuokrasääntelyä, ei politiikkaa.
Historian pikakelaus – vuokramarkkinoiden merkittävin vuosi on 1995
Suomessa oli voimassa vuokrasääntely aina 1990-luvulle saakka, jolloin se purettiin vaiheittain. Sääntelyn aikana sekä vuokratasoa että vuokrankorotusten suuruutta säädeltiin valtioneuvoston toimesta. Vuokralaisilla oli oikeus tarkistaa vuokran kohtuullisuus asunto-oikeuden kanssa ja mikäli vuokra todettiin ”asiattomaksi” – saattoi liiallisen vuokran saada takaisin takautuvasti jopa kolmelta vuodelta.
Kiinteistöliitto alueyhdistyksineen edisti vuokrasääntelyn purkamista jo 1980-luvulta. Kuten arvata saattaa, asia ei ollut poliittisesti helppo. Epäilijät pelkäsivät vuokratason räjähtävän ja siksi asiassa edettiin varovaisin askelin. Aluksi sääntelyn purkua kokeiltiin vain suurien kaupunkien ulkopuolella ja ainoastaan uusiin vuokrasopimuksiin. Markkina ei räjähtänyt ja asumiskustannukset pysyivät kurissa, joten kokeilu laajennettiin koskemaan kaikkia uusia vuokrasopimuksia. Vieläkään ei dramaattista muutosta.
Näin asiassa uskallettiin edetä ja kokonaisuudessaan vuokrasääntely purettiin vuonna 1995 – vuonna, jolloin Timo Jutila nosti Pojan kohti Globenin kattoa. Kaikin puolin merkittävä vuosi siis.
Mainittakoon vielä, että vaikka vuokrasääntely onkin purettu Suomessa, on vuokramarkkinassa silti hyvinkin merkittävä määrä säänneltyjä asuntoja eli niin sanotut ARA-asunnot tai julkisomisteinen vuokra-asuntosektori. Tämä sektori kattaa noin 35 prosenttia koko vuokra-asuntokannasta.
Vuokrasääntelyn konsepti lyhykäisyydessään
Vuokrasääntelyssä vuokran taso asetetaan markkinahintaa alemmaksi, mikä luo enemmän halukkaita vuokralaisia kuin on tarjolla olevia asuntoja. Tämä johtaa siihen, että vaikka vuokra-asunto olisi kriittinen tarve ja vuokralaisella olisi valmius maksaa korkeampi vuokra, asunnon saaminen voi silti olla vaikeaa. Tämä kysynnän ja tarjonnan epätasapaino ei poistu itsestään, vaan aiheuttaa vuokramarkkinoille vinoutumia. Vuokrasääntely on siis omiaan siirtämään ongelman muualle (asumiskustannukset sekä kysynnän ja tarjonnan epätasapaino) sen sijaan, että se ratkaisisi sen. Kuvaan astuvat muut keinot – suhteet, pimeät markkinat, vuokrasuhteiden ketjutukset, joku mainitsee jopa mafian, ja niin edelleen...
Jos kuitenkin näet maailman oman napasi kautta ja olet jo saanut vuokra-asunnon, tilanne on mitä mahtavin. Pelin voittajia sillä kun ovat he, jotka ovat jo päässeet kiinni asuntoihin. On muuten varmasti mahtava fiilis, kun olet Stokiksessa odottanut 10 vuotta asuntoa ja sitten on sinun vuoronumerosi. Häviäjiä ovat taas puolestaan ne kaupungin asukkaat ja uudet tulokkaat, joilla ei ole mahdollisuutta saada tarpeita vastaavaa asuntoa. Kuulostaa työmarkkinoiden liikkuvuutta edistävältä konseptilta?
Sivuvaikutuksesta toiseen, aloitetaan tarjonnasta
Yksi vuokrasääntelyn suurimmista ongelmista on vuokra-asuntojen tarjonnan väheneminen. Kun vuokrat eivät seuraa markkinahintoja, vuokranantajilla ei ole taloudellista kannustinta tarjota asuntojaan vuokralle tai investoida uusiin vuokra-asuntoihin. Asuntojen vuokraamisesta tulee siis vähemmän kannattavaa ja kannattaa sen ohella muistaa, että pääomalle on maailmassa useita eri vaihtoehtoisia kohteita. Tämä johtaa vuokra-asuntokannan vähenemiseen, kuten esimerkiksi Suomen historiassa nähtiin ennen vuokrasääntelyn purkua 1990-luvulla. Vaikka vuokrat pysyivät sääntelyn avulla matalina, vuokra-asuntojen osuus asuntokannasta romahti merkittävästi, ja vasta sääntelyn purkamisen jälkeen tarjonta alkoi jälleen kasvaa.
Jos vuokranantajilla ei ole kannusteita tarjota asuntoja, ketä sen tekee? Harva ostaa 100 000 euron asunnon toiselle ihan vain hyvää hyvyyttään, kun toimivassa mallissa kaikki voivat hyötyä vuokralaista myöden. Tarjoaja on siis luultavasti julkinen valta tarkoittaen lisää velkaa & velkaa ja noidankehä onkin sitten valmis. Ja selvyyden vuoksi – julkisella vallalla ei ikinä tule olemaan samanlaisia resursseja rakentaa riittävästi asuntoja tarjolla mitä yksityinen puoli voi resursseillaan tarjota.
Siirrytään kohtaanto-ongelmaan, pitkäaikaiseen sellaiseen
Kohtaanto-ongelma on kasvava haaste ympäri maailmaa, eikä Suomi ole poikkeus. Yksi pirullinen on naisten ja miesten eriävät muuttoliikkeet – naiset muuttavat kaupunkeihin, miehet jäävät maaseudulle. Ei ollenkaan hyvä. Mutta nyt ei tuohon tärkeään aiheeseen, vaan keskitytään siihen, miksi vuokrasääntely on omiaan pahentamaan kohtaanto-ongelmaa. Ja sitä tosiaan ei maailmassa tarvita lisää.
Palataan henkilöön, joka on saanut asunnon stokiksessa jonotettuaan 10 vuotta. Jonotusaikana tosin syntyi kaksi lasta. Nyt kun hän viimeinen on saanut tämän kaksion, haluaako hän todella luopua siitä, vaikkakin tarpeet ovatkin muuttuneet? Eli asunto on jo alun perin vääränlainen. Tarpeet tosiaan ehtivät muuttua. Hänen kaverinsa taas on asunut säännellyssä vuokra-asunnossa jo viisi vuotta, mutta on aivan väsynyt matkustamiseen. Hän nimittäin sai uuden työpaikan vuosi takaperin aivan toiselta puolelta stokista, ja haluaisi muuttaa lähemmäs mukavaa työpaikkaansa. Tätä kutsutaan myös nimellä lukitusvaikutus.
Niin ja vielä – tässä samalla Signe sekä Terje asuvat kahdestaan isossa kolmiossa ja ovat todenneet, että voisivat hyvin asua pienemmässäkin. Tuo uusi perhe, joka on jonottanut 10 vuotta, olisi kyllä valmis maksamaan enemmänkin, jotta pääsisivät Signen ja Terjen asuntoon.
Asia olisi kyllä helppo ratkaista – sääntelemättömällä markkinalla asunto menisi enemmän tarjoavalle perheelle ja tarpeet tulisi suurimman osan ihmisien osalta paremmin tyydytettyä. Mutta vuokrasääntelyssä näin ei ole, koska asunnon saaja määräytyy sen jonottamisen, pimeiden ja verottamattomien markkinoiden ja tähtien asennon perusteella. Asiaa muuten tutkittiin New York Cityssä – lopputulos? Noin 20 % asui väärälaisessa asunnossa. Joka viides kaverisi.
Vuokrakotien laatu on parantunut, mutta vuokrasääntely kääntäisi kehityskulun
Vuokraat kerrostaloasuntoa Turussa ja saat siitä vuokraa 800 €/kk. Hoitovastike on 200 €, rahoitusvastike 200 €, pankkilainan kuukausierä 250 € (150 € lyhennys ja 100 € korko) ja veroja maksat 90 €. Kassavirtasi on 60 € positiivinen, eli ihan toimiva yhtälö. Taloyhtiössä tulisi tehdä ikkunaremontti, joka kustannus on noin 100 €/m2 eli 50m2 asunnolle 5000 €. Samalla vuokralainen on kysynyt voisiko keittiöön tehdä pientä päivitystä. Lasket, että keittiöremontti kustantaa 3500 € ja sovitte vuokralaisen kanssa, että vuokra nousee keittiöremontin myötä 40 €/kk. Paitsi, että ette sovikaan – koska vuokrasääntely, et voi korottaa vuokraa. Taloyhtiöremontteja sen sijaan kannattaisi silti tehdä, että asunto ei rapistu lainoituskelvottomaksi. Mutta varmasti taloyhtiöremonttejakin lykättäisiin enemmän, eikä lopulta tehtäisi yhtä laadukkaasti.
Miksi investoisit omia rahoja 3500 €, jos et voi siirtää investoinnin tuottamaa laadun parannusta vuokraan? Kumpi tässä voitti – sinä vai vuokralainen? Kumpikin hävisi. Sama koskee taloyhtiöremontteja, vaikkakin hieman epäsuoremmin. Eli lopputuloksena sekä taloyhtiöiden että erityisesti asuntojen kunto heikkenee. Tämä vaikuttaa myös asukkaisiin ja myös siitä on näyttöä, että vaikutukset voivat levitä myös naapurustoon.
MIT:ssä, Cambridgen huippuyliopistossa, tehdyssä tutkimuksessa teesi kuului näin: vuokrasäännellyt huonokuntoiset talot alentavat sekä kyseisen asunnon että naapuruston asuntojen laatua ja näin myös arvoja ja hintoja. Teesi oli oikea. Itse asiassa 10 vuodessa vuokrasääntelyn purkamisesta Cambridgen asuntokannan arvo oli noussut 2 miljardilla dollarilla. Tämä siis laajempi tutkittu vaikutus, mutta ehkä Turun esimerkistä ymmärsi helpommin, miksi vuokrakotien laatu lähtisi vuokrasääntelyn osalta heikkenemään.
Lindbeck tuskin turhaa oli Nobel-muistopalkinnon palkintokomean puheenjohtaja
Sääntelyn vaikutukset ovat usein moninaisia ja esittelin blogissa niistä vain osan. Voisimme jatkaa myös vuokrasääntelyn epäsuorista vaikutuksista esimerkiksi työmarkkinaan. Vuokrasääntely on, kuten todettua, omiaan vaikuttamaan rajoittavasti tarjontaan, joka taas vaikeuttaa työvoiman liikkuvuutta ja siten voi jopa hidastaa talouskasvua. Myös tätä on tutkittu – kun vuokrasääntelyä purettiin asteittain Suomessa, työllisyys kehittyi paremmin alueilla, joilla vuokrasääntelyä purettiin aikaisemmin.
Tässä kohtaa lopetamme kuitenkin vuokrasääntelyn osalta ja kysymme, hymyilyttääkö päivän päätteeksi? Kun markkinamekanismi ei toimi ja vuokrataso ei tasapainoita kysyntää ja tarjontaa, kysyntäkäyrä siirtyy ylöspäin. Ongelma vain on se, että tarjontakäyrä ei seuraa perässä. Kysyntä ylittää tarjonnan ja syntyy pulaa vuokra-asunnoista. Aika harvaa siis päivän päätteeksi hymyilyttää se, että vuokrataso on matalalla, jos asuntoja ei ole saatavilla. Jonka lisäksi ne ovat heikkokuntoisia ja vääränlaisia.