Asuntomarkkinoiden analysointi ja sijoituskohteiden arviointi ovat monivaiheisia prosesseja, joissa käytetään sekä määrällisiä että laadullisia menetelmiä. Teoriassa päätöksenteon tulisi perustua objektiivisiin ja vertailukelpoisiin tietoihin, mutta käytännössä sijoituspäätöksiin vaikuttavat usein myös subjektiiviset tekijät, kuten sijoittajan omat kokemukset, mielikuvat ja markkinoilla vallitsevat uskomukset. Sijoittajan päätöksentekoprosessiin voi näin ollen sisältyä kognitiivisia harhoja ja heuristiikkoja, jotka voivat vääristää kohteiden arviointia.
Erilaisia analyysimenetelmiä kuten SWOT:ia, tai skenaarioanalyysiä voidaan käyttää päätöksenteon tukena vähentämään hihavetoja ja lisäämään analyyttisuutta. Vähemmän tuttu, mutta käyttökelpoinen analyysimenetelmä on analyyttinen hierarkiaprosessi (AHP) jonka ytimessä on jäsennellä omaa ajattelua systemaattisemmin halutun päämäärän tavoittamiseksi. AHP on yksinkertaisuudessaan monikriteerinen päätöksentekomenetelmä, joka auttaa tekemään haastavia päätöksiä vertailemalla vaihtoehtoja ja kriteerejä dedikoidun parivertailun avulla. Esimerkiksi asuntosijoittamisessa AHP-menetelmää voidaan hyödyntää vertailemalla eri sijoituskohteita niiden tuottopotentiaalin, sijainnin, riskitasojen perusteella. Käytännössä sijoittaja määrittelee kriteerit ja vertaa niitä parivertailun avulla määrittäen kriteerien prioriteettijärjestyksen toisiinsa nähden. Näin saadaan lopullinen painotettu pisteytys, joka ohjaa sijoituspäätöstä objektiivisella tavalla. Seuraavaksi esitellään yksinkertaistettu malli edellä mainitusta analyysimenetelmästä, ja konkreettisia esimerkkejä sen hyödyntämiseen
Kriteerien luominen
Analyysin ensimmäinen vaihe on määritellä tavoite, joka tässä tapauksessa voisi olla parhaan mahdollisen yksittäisen sijoitusasunnon hankkiminen. Tavoitteeseen peilaten määritellään kriteeristö, jotka tukevat tavoiteltua päämäärää. Kriteereitä voi olla lukuisia, mutta yksinkertaisuuden vuoksi käytetään seuraavia kuutta.
Asunnon kriteerit:
1.Hinta
2. Vuokratuotto
3. Sijainti
4. Asunnon kunto
5. Taloyhtiö
Kun kriteerit on määritelty, laaditaan arviointitaulukko, mihin kirjoitetaan auki jokaisen arviointipisteen kohdalle, miten jokin kriteeri saa tietyn arvon. Pisteytykseen on hyvä ottaa mukaan niin laadullisia kuin määrällisiä tekijöitä. Tämä vaihe pakottaa tai pikemminkin auttaa päätöksentekijää perustelemaan jokaisen kriteerin itselleen ja analysoimaan eri tekijöitä laaja-alaisemmin saaden samalla triangulaatiota omaan analyysiin.
Kriteeri/arvo | 1 | 2 | 3 |
Hinta | Ylihinnoiteltu | Markkinahintainen | Alihinnoittelu |
Vuokratuotto | alle 4 | 4-6 | yli 6 |
Sijainti/Kysyntä | Markkinointiajat yli 30p | 10-30p | alle 10p |
Taloyhtiö | Paljon korjausvelkaa, | Jonkin verran korjausvelkaa, mutta kohtuullinen yhtiö | Suuret remontit (putki, julkisivu, katto) tehty alle 10v sitten |
Kunto | Välttävä | Peruskuntoinen | Hyvä |
Kriteerien vertailu
Eri arviointikriteerien merkitys ei ole tasavertainen, minkä vuoksi niiden suhteellinen painoarvo tulee arvioida huolellisesti. Jotta analyysi olisi kattava ja systemaattinen, on hyödyllistä tarkastella myös itse arviointikriteereitä suhteessa toisiinsa. Tämä voidaan toteuttaa ristiintaulukoinnilla, jossa kriteerit asetetaan pareittain vertailtaviksi. Näin voidaan selvittää, kuinka merkittäviä eri tekijät ovat toisiinsa nähden, mikä puolestaan mahdollistaa analyysin tarkemman painotuksen ja lisää päätöksenteon johdonmukaisuutta.
On kuitenkin huomioitava, että tällainen vertailu ei aina ole yksiselitteistä, ja sen sovellettavuus riippuu kontekstista. Ristiintaulukointi voi kuitenkin tarjota arvokasta lisätietoa esimerkiksi herkkyysanalyysiin, jossa tarkastellaan, miten eri kriteerien painotusten muutokset vaikuttavat lopputulokseen. Alla oleva taulukko esittää eri kriteerien välisen vertailun ja niiden suhteellisen painoarvon.
Arvo/Kriteeri | Hinta | Vuokratuotto | Sijainti | Taloyhtiö | Kunto |
Hinta | x | 1 | 0 | 0 | 0 |
Vuokratuotto | 0 | x | 0 | 0 | 0 |
Sijainti | 1 | 1 | x | 0 | 0 |
Taloyhtiö | 1 | 1 | 1 | x | 0 |
Kunto | 1 | 1 | 1 | 1 | x |
Yhteensä | 3 | 4 | 2 | 1 | 0 |
Yllä olevan taulukon perusteella voidaan havaita, että vuokratuotto on saanut suurimman painoarvon (4), kun taas taloyhtiön kunto on arvioitu vähiten merkittäväksi tekijäksi tässä tapauksessa (0). Näiden tietojen avulla voidaan rakentaa painotettu analyysimalli, jossa tärkeimmät kriteerit saavat suuremman vaikutuksen sijoituspäätökseen.
Kohteiden vertailu ja painotettu analyysi
Seuraavaksi analysoidaan konkreettisia sijoituskohteita matriisin avulla. Kohteet A, B ja C saavat arvot 1–3 eri kriteereissä. Analyysi tehdään ensin ilman painotuksia ja sen jälkeen painotusten kanssa, jolloin nähdään, kuinka kriteerien merkittävyys vaikuttaa lopputulokseen.
Kriteeri | Kohde A | Kohde B | Kohde C |
Hinta | 1 | 3 | 2 |
Vuokratuotto | 2 | 3 | 1 |
Sijainti | 3 | 1 | 2 |
Taloyhtiö | 1 | 2 | 3 |
Kunto | 3 | 1 | 2 |
Yhteensä | 10 | 10 | 10 |
Painotetussa analyysissä huomioidaan eri kriteerien merkitys suhteessa toisiinsa:
Kriteeri | Kohde A | Kohde B | Kohde C |
Hinta (25%) | 1,25 | 3,75 | 2,5 |
Vuokratuotto (30%) | 2,6 | 3,90 | 1,3 |
Sijainti (20%) | 3,6 | 1,2 | 2,4 |
Taloyhtiö (15%) | 1,15 | 2,3 | 3,45 |
Kunto (10%) | 3,3 | 1,1 | 2,2 |
Yhteensä | 11,90 | 12,25 | 11,85 |
Tässä analyysissä painotettu pisteytys nostaa kohteen B hieman paremmaksi vaihtoehdoksi. Näin voidaan havaita, kuinka erilaisten kriteerien painotukset vaikuttavat lopulliseen päätöksentekoon ja kuinka systemaattinen analyysi voi auttaa sijoittajaa tekemään perustellumpia päätöksiä.
Johtopäätökset
AHP tarjoaa systemaattisen ja jäsennellyn tavan käsitellä erilaisia päätöksiä. Se mahdollistaa vaihtoehtojen yksityiskohtaisen arvioinnin vertaamalla eri kriteerejä keskenään parivertailun avulla. Tämän ansiosta päätöksentekoprosessi on läpinäkyvämpi ja vähemmän altis intuition tai subjektiivisten mieltymysten vaikutukselle. AHP:n kyky tarkistaa päätöjohdonmukaisuus auttaa vähentämään inhimillisiä virheitä ja antaa paremman varmuuden siitä, että tehdyt valinnat perustuvat loogisiin ja yhtenäisiin arvioihin. Toisaalta, vaikka AHP tuo selkeyttä ja systemaattisuutta päätöksentekoon, se voi olla aikaa vievä erityisesti tilanteissa, joissa arvioitavia kriteerejä ja vaihtoehtoja on paljon. Jokainen parivertailu vaatii päätöksentekijältä subjektiivisia arvioita, mikä voi johtaa omiin vinoumiin, jos arvioissa ei ole johdonmukainen.Tämä voi heikentää analyysin luotettavuutta ja johtaa siihen, että tulokset eivät täysin vastaa todellisuutta. Lisäksi, vaikka menetelmässä on sisäänrakennettu konsistenssitarkistus, sen käyttäminen edellyttää huolellisuutta ja tietämystä, jotta analyysin tuloksia voidaan tulkita ja soveltaa oikein.
AHP-menetelmä on tehokas työkalu sijoituskohteiden arviointiin sen tuodessa systemaattisuutta ja objektiivisuutta päätöksentekoon. Se mahdollistaa vaihtoehtojen perusteellisen analysoinnin ja auttaa vähentämään subjektiivisten mieltymysten vaikutusta sijoituspäätöksiin. Menetelmän suurimmat vahvuudet ovat sen kyky tarjota rakenteellinen lähestymistapa päätöksentekoon ja parantaa päätösten johdonmukaisuutta. Toisaalta menetelmän käyttö vaatii aikaa ja huolellisuutta, ja subjektiiviset arviot voivat vaikuttaa lopputulokseen. Näin ollen AHP on erityisen hyödyllinen monimutkaisissa päätöstilanteissa, mutta sen rinnalla voidaan hyödyntää muita analyysimenetelmiä, kuten herkkyysanalyysiä ja SWOT-analyysiä, jotta päätöksenteosta saadaan vielä kattavampi ja luotettavampi kokonaisuus.