Viimeisen kahden vuoden aikana Suomen kiinteistömarkkinat ovat kohdanneet monenlaisia haasteita ja muutoksia, eikä elokuu 2024 ollut poikkeus. Elokuu oli itse asiassa yksi hiljaisimmista kuukausista pitkään aikaan kuukausivolyymin jäädessä vain noin 100 miljoonaan euroon. Tämä on alin taso elokuussa sitten vuoden 2014. Kauppojen määrä jäi kymmeneen, koko vuoden 2024 osalta volyymi ollessa tähän mennessä noin 1,7 miljardia euroa, mikä on 4 % laskua vuoden 2023 tasoon verrattuna.
Markkinatilanteen takana vaikuttavat tekijät
Syitä alhaiseen volyymiin on varmasti monia, kuten korkojen nousu, yleinen taloudellinen epävarmuus sekä yksinkertaisesti hinnoittelun ja sopivan tuottovaateen määrittäminen. Korkeat rahoituskustannukset ovat tehneet yhtälöistä vaikeampia erityisesti velkavetoisille sijoittajille. Tämä on näkynyt myös sijoittajatyypeissä: erilaiset rahastot ovat olleet tilanteestaan riippuen sekä aktiivisia ostajia että myyjiä.
Ulkomaiset sijoittajat ovat 2010-l tapaan edelleen vahvasti mukana Suomen kiinteistömarkkinoilla. Ulkomaiset ostajat ovat olleet mukana 48 %:ssa kaikista transaktioista, mikä osoittaa, että Suomi on säilyttänyt kansainvälisen kiinnostuksen kohteena. Myyjäpuolella taas vain 25 % myyjistä oli ulkomaisia, mikä osoittaa viime vuosikymmenen aikana vahvistunutta trendiä - Suomen ammattimainen kiinteistöomaisuus siirtyy hiljalleen ulkomaalaisille sijoittajille.
Helsinki hallitsee, mutta muut kaupungit pärjäävät myös
Alueellisesti tarkasteltuna Helsingin kaupunkiseutu (HMA) oli jälleen kerran markkinan dominoiva tekijä. HMA:n osuus kaupoista oli peräti 58 %, mikä ei yllätä sillä pääkaupunkiseudun kiinteistömarkkinat ovat olleet perinteisesti vahvat. Pääkaupunkiseudun markkina on ammattisijoittajille Suomessa ylivoimaisesti kiinnostavin markkina toimia.
Toisaalta myös Tampere ja Turku ovat osoittautuneet tärkeiksi markkina-alueiksi. Tampereen osuus kauppavolyymistä oli 10 %, ja Turun 7 %. Nämä kaupungit ovat kehittyneet vahvoiksi kasvukeskuksiksi, joissa on sekä kasvavaa väestöä että taloudellista potentiaalia. Muut kaupungit, kuten Oulu ja Jyväskylä, ovat puolestaan nähneet pienempiä kauppavolyymejä, mutta ne tarjoavat silti houkuttelevia mahdollisuuksia kotimaisille sijoittajille, erityisesti pitkällä aikavälillä.
Sijoittajat varovaisia, mutta kiinteistörahastot aktiivisia
Kun katsotaan sijoittajaprofiileja tarkemmin, huomataan, että kiinteistörahastot ovat nousseet esiin merkittävänä ostaja- sekä myyjätahoja viimeisten 12 kuukauden aikana. Rahastojen elinkaaret ovat usein tietyn mittaisia ja toimintaperiaatteet luonteesta riippuen erilaisia, jolloin hankintavaiheessa olevat ovat varmasti pyrkineet hyödyntämään nykyisen markkinoiden alakulon. Toisaalta avoimien rahastojen lunastukset ovat osaltaan lisänneet myyntipainetta.
Instituutiot ovat sen sijaan olleet pääasiassa myyjinä markkinoilla. Tämä voi johtua siitä, että ne ovat pyrkineet tasapainottamaan riskejä ja optimoimaan omaisuuttaan keskellä epävarmaa taloudellista ympäristöä. Näin ollen markkinoilla on nähty enemmän suuria omaisuuskauppoja kuin yksittäisiä pienempiä transaktioita.
Toimistomarkkinat murroksessa
Toimistomarkkinat ovat jo useamman vuoden olleet murroksessa työn tekemisen kulttuurin kuten etätöiden yleistymisen myötä. Modernit tilat hyvällä sijainnilla ovat entistä halutumpia, kun taas heikon sijainnin vanhemman kannan kanssa on todellisia haasteita. Helsingin toimistojen yieldit ovat tippuneet 2015 vuoden 7% tasoilta noin 4,5% tasoille, mutta ovat jälleen hienoisessa nousussa.
Toimistovuokrien osalta Helsingin keskusta on kääntynyt takaisin hienoiselle nousu-uralle muutaman tasaisen vuoden jälkeen. Kokonaisuudessaan Helsingin toimistovuokrat ovat kuitenkin keskiarvolla mitattuna laskeneet, mikä kertoo markkinoiden polarisaatiosta ja alleviivaa nykyistä tilannetta: Toimistot voivat edelleen olla houkuttelevia, jos vain tietää mitä tekee.
Mitä seuraavaksi?
Vuoden 2024 aikana inflaatio on pysynyt korkealla, mutta tärkeä käännekohta on saavutettu: korot ovat alkaneet laskea. Tämä on positiivinen uutinen sijoittajille, sillä laskevat korot tarkoittavat nousevia tuotto-odotuksia. Varsinkin mentaalisesti on varsin erilaista sijoittaa nouseviin kuin laskeviin tuotto-odotuksiin. Laskevat korot tulevat luomaan uutta liikehdintää ja nostavat transaktiovolyymia takaisin lähemmäs aikaisempien vuosien tasoa.
Sijoittajat ovat tällä hetkellä varovaisia, mutta kiinnostus nouseviin tuotto-odotuksiin ja hiljalleen löytyvään hintatasoon voi saada transaktiomäärät kasvuun nopeastikin. Kiinteistörahastot ja ulkomaiset sijoittajat ovat olleet lähiaikoina aktiivisimpia toimijoita, ja he todennäköisesti jatkavat investointejaan.
Lopulta markkinoiden kehitys riippuu pitkälti siitä, miten taloudellinen epävarmuus kehittyy ja kuinka korkotaso asettuu tulevaisuudessa. On kuitenkin selvää, että pitkäjänteisille ja strategisesti sijoittaville tahoille Suomen kiinteistömarkkinat tarjoavat edelleen mielenkiintoisia mahdollisuuksia, vaikka lyhyen aikavälin näkymät ovatkin olleet varovaisia koron laskusta huolimatta.