Olin perjantaina paneelissa, jossa samalla julkaistiin kirja vastuullinen vuokranantaja – kannattaa ehdottomasti ottaa lukulistalle. Keskustelimme alussa hetken asuntomarkkinoihin liittyvästä tutkimuksesta ja sen vähäisyydestä. Asuntomarkkinoiden kansataloudellinen vaikutus on laajemmin tunnustettu vasta noin 20 vuotta sitten – siis verrattain vasta vähän aikaa takaperin. Tämä ei ehkä ensimmäisenä tule mieleen, kun pohditaan miksi yleinen asuntomarkkinatietämys, puhumattakaan kansantaloudellisista vaikutuksista, on verrattain alhaisella tasolla.
Eli onko siis siten, ettei tiedon puute olekaan ainoastaan keskustelijoiden vika – syyttävä sormi saattaa jopa tällä kertaa osoittaa kohti akateemista puolta? Tutkimukset ovat pitkälti tehty muista sektoreista, kuten osakemarkkinoista. Nyt osakesäästäjä toteaa – mutta sehän on se kuninkuusluokka, niin tottakai tutkimuksetkin ovat sieltä! En missään nimessä väheksy osakemarkkinan merkitystä, vaan enneminkin korostan asuntomarkkinoiden merkittävää roolia koko kansantaloudessa. Ja asuntomarkkinoihin liittyy vahvasti myös rakentaminen, joka on merkittävä työllistäjä. Suomen bruttokansantuotteenkin kehitys olisi ollut viimeiset kaksi vuotta positiivinen, jos BKT-luvuista otetaan pois rakentaminen.
“I have not been able to find any macroeconomic textbook that places real estate front and center, where it belongs.” – Edward E. Leamer.
Asuntomarkkinat talouden syklien keskiössä
Juu tiedämme kyllä, että asuntomarkkinat olivat vaikkapa finanssikriisissä iso kriisipesäke – tiedostamme muutoinkin asuntomarkkinoiden yhteyden pankkikriiseihin. Mutta mitä muuta tiedostamme? Ensinnäkin asunnot muodostavat merkittävän osan kotitalouksen varallisuudesta, mutta kaikillahan ei ole asuntoja. Vai onko? Eläkeyhtiöllä on merkittävä määrä asuntoja, joten jossain määrin välillisesti, keskinkertaisen salkunhoitajan (on niitä hyviäkin), avulla sinäkin omistat. No asumismenoja et ainakaan pääse pakoon - lähes jokaisen kotitalouden kokonaiskulutuksesta merkittävä osa menee asumiseen. Asuntojen hinnat vaikuttavat myös kotitalouden muuhun kulutukseen.
Miksi osoitin syyttävän sormen kohti yliopistoja? Koska tutkimus on aloitettu niin myöhään, että kenties tämä tietoisuus ei ole vielä kumuloitunut tarpeeksi, eikä edennyt laajemmalle tasolle. Noh – niin kuin aina – parempi myöhään kuin ei milloinkaan. Mutta jo nyt lienee selvää (?), että asuntomarkkinat vaikuttavat kansantalouden kokonaiskysyntään ja -tarjontaan monin tavoin ja merkittävästi. Niinkin merkittävästi, että asuntojen hintavaihtelut voivat olla niin merkittäviä, että ne saattavat toimia alkusysäyksenä kokonaiskysynnän ja tuotannon tason muutoksille, käynnistäen jopa laajemman taloudellisen käänteen. Asuntojen hintavaihteluilla on vähintäänkin todettu olevan makrotalouden suhdanteita voimistava vaikutus.
Tämä on selvästi aihe, josta olisi helpompi kirjoittaa pidempi essee kuin blogi, mutta pidetään jossain siellä välissä.
Asuntomarkkinat taantumien ennustajana
Leamer tutkii Yhdysvaltojen asuntomarkkinaa ja osoittaa, että toisen maailmansodan jälkeiset taantumat Yhdysvalloissa ovat lähes poikkeuksetta alkaneet ongelmista asuntomarkkinoilla. Kahdeksassa kymmenestä (8/10) taantumasta asuntorakentaminen ja asuntoinvestoinnit ovat laskeneet huomattavasti jo ennen talouden yleistä hidastumista. Poikkeuksia ovat olleet vuoden 1953 Korean sodan jälkeinen talouden sopeutuminen ja vuoden 2001 internetkuplan puhkeaminen, joissa taantumat liittyivät muille talouden osa-alueille. Eli lyhyesti Leamerin mukaan: Yhdysvalloissa asuntoinvestoinnit ovat ennakoineet bruttokansantuotteen komponenteista parhaiten tulevaa taantumaa.
Toinen mikä tulee mieleen, ja minkä myös Leamer mainitsee, on autojen kauppamäärät. Näissä tulee, yhtä lailla kuin asunnoissakin, eritellä uudet ja vanhat. Kuuntelin juuri kirjan ”The Trading Game”, josta päällimmäisenä jäi mieleen, että välillä pitää muistaa katsoa ympärilleen. Gary Stevenson toteaa kirjassa ”You want to know what's happening in the economy? It's fucked. And you can see it everywhere you fucking go, mate”. Haen takaa siis sitä, että ”talous on kaikkialla, katso ympärillesi” (en hae siis sitä, että talous olisi nyt totaaliromahduksen partaalla). Miten tämä liittyy asuntomarkkinaan? Koska kaikki toimivat jossain määrin asuntomarkkinoilla, toimii se erittäin keskeisenä tekijänä, jonka monesti unohdamme!
Korkopolitiikka ja asuntomarkkinat vai asuntomarkkinat ja korkopolitiikka
Vaikkei korko ole ainoa asuntomarkkinoilla vaikuttava tekijä, on se kiistatta iso tekijä – rahapolitiikka vaikuttaa siis merkittävästi asuntomarkkinoihin. Keskuspankin korkopäätökset heijastuvat lainojen kustannuksiin, ja erityisesti alhaiset korot voivat kiihdyttää asuntomarkkinoiden ylikuumentumista. Leamer varoittaa, että korkopolitiikan ajoituksella on suuri merkitys: kun rahapolitiikka pyrkii hillitsemään inflaatiota myöhäisessä suhdannevaiheessa, asuntomarkkinoiden korkoherkkyys voi syventää taantumaa.
Hän ehdottaakin, että rahapolitiikassa otettaisiin käyttöön modifioitu Taylorin sääntö (ei siis tuotantokuilu), joka huomioisi asuntomarkkinoiden tai pikemminkin rakentamisen indikaattorit: asuntorakentamisen aloitukset ja niiden muutokset. Tämän sanottuaan Leamer toteaa: ”which together form the best forward-looking indicator of the cycle of which I am aware”. Jos tällainen otettaisiin käyttöön, se voisi toimia ennakoivasti inflaatiota hillitsevänä talouskasvun keskivaiheilla. Tuossa vaiheessa asuntorakentaminen ei ole vielä niin herkkä korkojen muutoksille, ja tämä taas voisi tehdä taantumista harvinaisempia ja/tai lievempiä. Eli inflaationvastaisia toimia ei tarvitsi toteuttaa noususuhdanteiden loppuvaiheessa, jolloin asuntomarkkinat ovat hyvin korkoherkkiä.
Inflaatiolla ja asuntomarkkinoiden syklisyydellä on molemmilla jotain yhteistä – nimittäin sitkeys. Kun ne kerrat käynnistyvät, jatkuvat ne omalla painollaan. Paras aika olisi siis toimet silloin, kun sitkeys ei ole vielä ottanut valtaa. Eli asuntomarkkinoiden sykliä tulisi hillitä tiukemmalla rahapolitiikalla silloin, kun aallon harja on vasta nousemassa, ei silloin, kun se on korkeimmillaan. Pahin hetki elvyttää taloutta löysällä rahapolitiikalla on juuri silloin, kun aallon harja on nousemassa. Näin saadaan huipusta entistä korkeampi ja romahduksesta sitäkin vakavampi. Kuulostaako tutulta?
Volyymi ratkaisee! Ei hinnat – mutta tämähän sinä tiedätkin jo?
Tutkimus painottaa, että asuntomarkkinoilla talouden suhdannevaihtelut näkyvät ensisijaisesti volyymin, ei hintojen, muutoksina. Asuntojen hinnat ovat joustamattomia alaspäin: myyjät ovat haluttomia laskemaan hintojaan heikentyvässä markkinatilanteessa, mikä johtaa kauppamäärien jyrkkään laskuun. Tämä vaikuttaa suoraan työllisyyteen rakentamisen, kiinteistövälityksen ja rahoitusalan kaltaisilla sektoreilla. Näin asuntomarkkinoiden volyymin lasku kiihdyttää talouden supistumista ja lisää taantumien vakavuutta. Selvennän vielä – jos ainoastaan hinnat muuttuisivat, olisiko sillä mitään vaikutusta? Melkein voisi väittää, että suoranaisesti ei, välillisesti toki vaikutuksia alkaisi näkymään. Mutta kun volyymit laskee, niin tapahtuu aito pysähdys.
Miten volyymit, BKT ja viini sopii yhteen? Ainakin Leamerin tutkimuksessa ne sopivat, sillä kohtalaisen suora suomennos kuuluu seuraavasti: ” Muista, että BKT:n "T" viittaa tuotantoon, ja kotisi arvonnousu, samalla kun nautit chardonnayta riippumatossa takapihallasi, ei ole tuotantoa eikä kuulu osaksi BKT:ta. Sen sijaan rakentamisen, rahoitusalan ja kiinteistösektorin työpaikat kyllä lasketaan mukaan.”
Nojoo onhan hinnallakin merkitystä, sillä heikot näkymät asuntojen hintakehityksestä voivat johtaa siihen, että ostajat lykkäävät ostopäätöksiään. Tämä kasvattaa epävarmuutta ja pidentää asuntomarkkinoiden elpymistä. Eli hintakehitys vaikuttaa volyymeihin, mutta volyymilla on paljon suorempi vaikutus talouskasvuun.
Ja mitä vielä tulee hintoihin, Leamer tiivistää osuvasti myyjien ja ostajien eroavat hintanäkemykset. Myyjät katsovat menneisyyteen, muistellen mitä he tai kenties jopa naapuri maksoi. Ostaja taas katsoo tulevaisuuteen pohtien mitä asunto voisi olla arvoltaan muutamien vuosin päästä. Eli laskumarkkinassa kauppa jää tekemättä, jollei se tapahdu myyjien korkeilla hinnoilla. Markkinan kääntyessä nousuun, myyjät taas saattavat arvioida arvon alhaisemmaksi kuin ostajat, ja kauppa toteutuu.
Erilainen yhteenveto
”The NBER macroeconomics data miners have largely missed housing too”. Eli jos monet asiantuntijat näyttävät suomessa unohtavan asuntomarkkinoiden merkityksen, niin täysin maailmalla tapahtuu täysin samaa.
Tähän loppuun toistan vielä Leamerin oman varoituksen tutkimuksen alusta:
”The bad news is that I am not a macro-economist”
“The good news is that I am not a macro-economist”
Lieneekö tuossa suurempi viisaus..? Muista mitä Gary Stevenson sanoi.