PTT julkaisi asuntomarkkinaennusteen 2024 torstaina 15.2.2024, johon kannattaa tutustua. Ennusteeseen liittyy aina myös erikoisteema, ja tällä kertaa se keskittyy alueellisiin väestönmuutoksiin, erityisesti voimakkaaseen maahanmuuton kasvuun. Kyseinen erikoisteema on tärkeää pohdittavaa, koska väestönmuutos vaikuttaa suoraan asuntokysyntään. Tällä hetkellä näyttää siltä, että kuluvan vuosikymmenen väestöennusteita tulisi tarkastaa ylöspäin. Mikä positiivista, työperäinen maahanmuutto on lisääntynyt ja erityisesti Brittiläisen imperiumin aikaiselta Intian alueelta, missä englannin kieli on vahvassa asemassa. PTT väläyttää, että tämä voisi viitata Suomen rakenteellisen työvoimapulan täyttämiseen. Tällöin muutos on todennäköisesti pysyvä ja näin haastaa myös asuntomarkkinat.
Korona on selätetty ja sitä myöden myös Nurmijärvi-ilmiö
Jo ennen finanssikriisiä sisemmän kaupunkiseudun väestönkasvu alkoi kiihtyä samalla kun muiden kaupunkialueiden väestönkasvu hiipui. Finanssikriisin jälkeen asuntomarkkinat ovat alkaneet eriytyä voimakkaasti. Kotitalouksien koko pienenee ja asumispreferenssit suuntautuvat kohti keskustasijainteja. Koronapandemia kuitenkin sekoitti väestönliikkeet ja suurien kaupunkien väestön kasvu hiipui voimakkaasti. Samalla julkiseen keskusteluun nousi maaseutumaisten alueiden aikaisempaa positiivisempi väestönkehitys.
Tarkemmassa tarkastelussa kuitenkin havaitaan, että ainoastaan sisemmät kaupunkialueet kokivat äkillisen pudotuksen väestönkasvussa. Positiivisimmat muutokset koskivat uloimpia kaupunkialueita ja ydinmaaseutua. Nyt voidaan kuitenkin todeta, että Nurmijärvi-ilmiö on käytännössä unohtunut, ja väestönmuutos on palannut takaisin koronakriisiä edeltäneelle uralleen, kiihtyen entisestään.
Lappilaisuus kiinnostaa, mutta Suomineitoa se ei hetkauta
Havainnollistettu mitä koronakriisiä edeltävälle uralla tarkoittaa, niin manner-Suomen 66 seutukunnasta 50:ssä väestö vähenee, kuten se väheni myös ennen koronakriisiä. Toisaalta kahdeksassa seutukunnassa väkiluku on kääntynyt kasvuun ja tämä koskee erityisesti alueita Lapissa. Vaikka alueellista muutos on merkittävä Lapissa, ei se riitä hetkauttamaan isoa kuvaa. PTT:n mukaan Tunturi- ja Pohjois-Lapin sekä Tornionlaakson seutukuntien osuus koko manner-Suomen väestöstä on 0,7 prosenttia.
Suuret suurenee, niin kuin yleensä
Jos verrataan vuosia (2018 ja 2019) ennen koronaa ja viime vuotta 2023, on väestönlisäys yli tuplaantunut sekä Helsingissä että Turussa. Turussa muutos on jopa 141 prosenttia positiivinen. Helsingin seutu taas on suomen suurin ja onkin luonnollista, että absoluuttisin väestönkasvu on ollut suurinta siellä. Kuuden suurimman kaupungin (Helsinki, Espoo, Tampere, Vantaa, Oulu ja Turku) väestölisäys suhteessa väkilukuun on ollut 1,3–1,6 %. Väestö kasvaa siis kaikissa, mutta Vantaalla väestönkasvu on ollut -13 % koronaa edeltävään aikaan pienempää.
On kuitenkin huomionarvoista, että jo näidenkin väestönmuutoksen rakenne on hyvin eriävää. Verratessa aikaan ennen koronaa, on Tampereen kuntien välinen nettomuutto 39 %, Oulun ja Turun 7 %, kun taas Vantaalla se oli -133 %. Kaupunki menettää asukkaitaan sekä lähialueen pienempiin kuntiin, että sitä suurempiin kaupunkeihin ja Turkuun.
Lähes jokainen Suomen kaupunki saa vetoapua nettomaahanmuutosta
Maahanmuutto ei koske vain suuria kaupunkeja, vaan kartta on lähes kauttaaltaan vihreä ympäri suomen. Vaikka absoluuttiset määrät kohdistuvat isoihin kaupunkeihin, joissakin pienissä kunnissa suhteellinen määrä voi olla vieläkin merkittävämpi. Kuitenkin isojen kaupunkien muutosprosentit aikaan ennen koronaa ovat todella merkittäviä. Helsinki 304 %, Espoo 182 %, Tampere 364 %, Vantaa 233 %, Turku 497 % ja Oulu 227 %. Vantaalla maahanmuuttajien määrän kasvu suhteessa koko väestöön oli kaikkein korkein, jopa 1,9 %.
Maahanmuutto lisääntynyt erityisesti Aasiasta
Nettomaahanmuutto oli vuonna 2023 peräti 58 000 henkilöä. Kasvua on tullut eritoten Aasiasta, kun taas venäläisten osuus on pienentynyt. Kaikkein eniten nettomaahanmuuttoa on silti edelleen tullut Venäjältä (3 754), ja seuraavaksi eniten Filippiineistä (2 102), Intiasta (1 207), Sri Lankasta (1 070) sekä Bangladeshista (843). PTT toteaa tästä, että on tuskin sattumaa, että kyseiset maan nousevat esiin. Taustalla lienee pyrkimys ratkaista vähenevän työikäisen väestön asettamia haasteita Suomen kansantaloudelle houkuttelemalla työvoimaa, jolla on hyvä englannin kielen osaaminen ja joka integroituu suomalaisille työmarkkinoille.
Maahanmuuttajien määrät ovat olleet nousussa jo useamman vuoden brittiläisen imperiumin ajan Intiasta ja työvoimapula ei ole poistumassa, joten voidaan olettaa, että muuttovirrat tulevat jatkumaan.
Asuntomarkkinat jälleen uudenlaisessa tilanteessa
Muuttoliike on palautunut koronaa edeltävälle uralle. Voisi kuitenkin todeta, että urat ovat syventyneet, sillä väestönkasvu suuriin kaupunkeihin kiihtyy. Samalla valtava nettomaahanmuutto laittaa väestöennusteita uusiksi ja täten on myös ruuvattava asuntokysynnän ennusteita. Maahanmuuttajien asema poikkeaa syntyperäisistä suomalaisista. Heidän luottokelpoisuutensa on työhistorian puutteen takia heikompi, jonka päälle tulee myös kulttuurisia eroja.
On kuitenkin selvästi nähtäville, että maahanmuuttajat asuvat enemmän kerrostaloissa kaikissa suurissa kaupungeissa verrattuna syntyperäisiin suomalaisiin. PTT:n esittämistä tilastoista ilmenee, että syntyperäisten kerrostaloasuminen vaihtelee Oulun 54 prosentista Helsingin 85 prosenttiin. Maahanmuuttajataustaisilla asuntokunnilla ero on pienempi, vaihdellen Oulun 77 prosentista Helsingin 93 prosenttiin.
Yhteenveto on helppo - erityisesti vapaarahoitteisille vuokrakodeille kerrostaloasunnoissa tulee olemaan kasvava kysyntä.
Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 50 360 3686.