Kun EU päivittää kestävän rahoituksen portfoliotaan ja sitoutuu parantamaan rakennusten energiatehokkuutta, suomalaisille kiinteistösijoittajille tarjoutuu sekä haasteita että mahdollisuuksia.
Vihreän siirtymän direktiiveistä
Euroopan komissio on aktiivisesti päivittämässä kestävän rahoituksen säädoksiä keskittyen parantamaan EU:n rakennuskannan energiatehokkuutta. Suomalaisille sijoittajille tämä tarkoittaa sopeutumista uusiin kestävyyteen linkittyviin rahoitusmalleihin ja ESG-luokitusten standardisointiin. Muutokset, jotka ovat linjassa Euroopan vihreän kehityksen ohjelman kanssa, ohjaavat ennen kaikkea rahoitusta kohti energiatehokkuuteen tähtäävää kiinteistöjen rakentamista ja remontointia. Tämä on linjassa EU:n ilmastolain, kasvihuonekaasupäästöjen 55 % vähennyksen 2030 mennessä, saavuttamiseksi.
Vuonna 2021 voimaan astunut Kestävän rahoituksen tiedonantoasetus (Sustainable Finance Disclosure Regulation, SFDR) edellyttää, että EU:n rahoitusmarkkinoilla toimivat toimijat ilmoittavat, miten he ovat integroineet ympäristö-, sosiaaliset- ja hallintoriskit sijoitusprosesseihinsa sekä miten he ovat ottaneet huomioon haitalliset kestävyysvaikutukset. Asetuksen mukaan toimijoiden on myös raportoitava vastuullisuusparametreistä rahoitustuotteiden osalta.
Asetuksella on vaikutusta erityisesti ESG-vaikutusten mittaamisen ja raportoinnin lisääntymiseen. EU:n luokitusjärjestelmä ja tekniset standardit tarjoavat kehyksiä ja malleja projektien kestävyyden sekä sijoitusportfolion kokonaiskestävyyden arvioimiseen. Vaatimusten laiminlyönti voi johtaa sakkoihin, mikä painostaa toimijoita keräämään yksityiskohtaista tietoa operatiivisesta energian ja resurssien käytöstä.
Kaikkien uusien rakennusten on oltava päästöttömiä vuodesta 2028 alkaen, ja julkishallinnon käyttämien tai omistamien rakennusten jo vuodesta 2026. Uudet rakennukset on varustettava aurinkoteknologialla vuoteen 2028 mennessä, jos se on teknisesti ja taloudellisesti mahdollista.
Asuinrakennusten on saavutettava vähintään E-luokan energiatehokkuus vuoteen 2030 mennessä ja D-luokka vuoteen 2033 mennessä. Muilla kuin asuinrakennuksilla ja julkisilla rakennuksilla on saavutettava samat luokitukset vastaavasti vuoteen 2027 ja 2030 mennessä.
Energiatehokkuus vetää sijoituksia puoleensa
Energiatehokkaat ns. vihreät rakennukset ovat nostaneet päätään erityisesti viime vuosina suurten kiinteistösijoittajien pöydällä. Sääntelyn tuomia riskejä kohteen ESG-profiilille on pikkuhiljaa yhä enenevissä määrin alettu mallintaa myös rahallisesti. Rahoituslaitosten arvioidessa projekteja niiden ilmastovaikutusten perusteella, kiinteistökehittäjien on järkevää tehdä asetukset ja standardit mahdollisimman hyvin täyttäviä kohteita. Tämä edellyttää erityisesti suomalaisilta kehittäjiltä keskittymistä innovatiivisiin ja tehokkaisiin rakennustekniikoihin ja -teknologioihin, sillä ilmasto Suomessa on tunnetusti erilainen verrattuna esimerkiksi Keski-Eurooppaan.
Selkeämpi kuva ympäristö- ja ilmastovaikutuksista
Ehdotus EU:n ESG-luokitusten markkinoiden sääntelystä ja uudet kestävän raportoinnin standardit yritysten kestävän raportoinnin direktiivin (Corporate sustainability reporting directive, ”CSRD”) alaisuudessa vaikuttavat myös suomalaisiin sijoittajiin ja kiinteistökehittäjiin. Standardoidut ESG-luokitukset ja yksityiskohtainen kestävyysraportointi tarjoavat selkeämmän kuvan projektien ympäristö- ja ilmastovaikutuksista, varmistaen SFDR:n noudattamisen ja vahvistaen kestävyyden ekosysteemiä.
Strateginen sopeutuminen suomalaisille sijoittajille
Laajentuneet kestävän rahoituksen aloitteet ja rahoituslaitosten SFDR-ilmoitusten tarkastelu ovat luoneet uuden toimintaympäristön, jossa tarkka mittaus ja raportointi ovat nousseet keskiöön. Etenkin operatiivisen energiankäytön seuranta ja dokumentointi ovat muodostuneet kriittisiksi tekijöiksi. Muutosta ei tarvitse pitää ainoastaan byrokratian lisääntymisenä, vaan myös mahdollisuutena kiinteistökehittäjille ja sijoittajille löytää kilpailuetua suhteessa muihin.
Kestävyyteen keskittyvät rahoitusvälineet, kuten vihreät obligaatiot ja kestävyyteen linkitetyt lainat, ovat yhä suositumpia. Tämä tarkoittaa, että projektien, jotka osoittavat todellista sitoutumista kestävään kehitykseen ja energiatehokkuuteen, on helpompi houkutella pääomaa. Toisaalta vaatimukset tulevat vaikuttamaan pidemmällä aikavälillä myös yksityissijoittajiin, sillä erityisesti rahoittajat ja enenevissä määrin myös ostajat kiinnittävät huomiota näihin asioihin.
Sääntelyn vaikutus kiinteistöjen arvoon on myös vääjäämätöntä. On yhä enemmän todisteita siitä, että energiatehokkaat ja ESG-periaatteiden mukaisesti hallinnoitavat kiinteistöt pystyvät vaatimaan korkeampia vuokria, pitämään käyttöasteet parempina ja näiden myötä tarjoamaan myös todennäköisempää arvonnousupotentiaalia. ESG:n saapuminen ei siis ole hyvä uutinen pelkästään planeetalle, vaan myös sijoittajien salkuille. Energiatehokkuutta parantamalla ja ympäristövastuullisuuden standardit täyttämällä, suomalaiset sijoittajat ja kiinteistökehittäjät voivat paitsi vastata säädösten vaatimuksiin, myös parantaa kiinteistöjensä markkina-arvoa. Tämä tekee jo nyt ja erityisesti tulevaisuudessa kohteista houkuttelevampia potentiaalisille vuokralaisille ja ostajille, mikä puolestaan luo selkeää kilpailuetua yhdessä usein alhaisempien käyttökustannusten johdosta. Kun näihin asioihin on panostettu jo ostohetkellä, on kohteen realisoiminen myös helpompaa tulevaisuudessa.
Yhteenveto
Euroopan komission jatkuvasti päivittyvät säädökset ja vuonna 2021 voimaan tullut SFDR vaativat sijoittajilta yhä tarkempaa mittaus- ja raportointiprosessia, erityisesti energiankäytön osalta. Vaikka raportointi tuottaa yleensä lisätyötä, voi se oikein toteutettuna tuottaa myös merkittävää lisäarvoa suhteessa kilpailijoihin.
Energiatehokkaat kiinteistöt ja ESG-periaatteiden mukainen hallinnointi voivat parhaimmillaan kasvattaa saatavia vuokria sekä ylläpitää ja nostaa kiinteistön arvoa. Kun katsoo mihin suuntaan sääntelyä viedään, aletaan jo nyt puhua niin sanotuista hygieniatekijöistä, eli ESG-asioiden huomioimista pidetään jo minimitason tekemisenä.
Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 50 360 3686.
Lähteet: