Euroopan keskuspankin kesäkuun varmana pidetty ohjauskoron lasku on jo pitkin kevättä herättänyt toiveita lähtölaukaukselle asuntomarkkinoiden elpymiselle Suomessa. Nyt kun päätös on tehty ja askel toiveiden kannalta oikeaan suuntaan otettu, ei tilanne ole todellisuudessa muuttunut mihinkään. Syvempi tarkastelu osoittaa, että koronlasku ei yksin riitä tuomaan merkittävää helpotusta asuntomarkkinoille, joilla on useita muitakin haasteita ratkaistavana.
Talouden haasteet ja EKP:n koronlasku
Viime vuosien taloudelliset ja rahoitukselliset shokit ovat koetelleet Suomea erityisen ankarasti. Esimerkiksi Venäjän hyökkäys Ukrainaan vaikutti merkittävästi Suomen talouteen, sillä Venäjä oli merkittävä kauppakumppani. Ennen sotaa Venäjän osuus Suomen viennistä oli noin 5,5 prosenttia eli 1,5 prosenttia bruttokansantuotteesta, mutta tämä luku on nyt lähes nolla. Tämän lisäksi korkeat lainanhoitokustannukset ja viennin heikentyminen ovat johtaneet taantumaan. Vuoden 2023 kolmannella neljänneksellä Suomen talous supistui eniten sitten vuoden 2020 alun.
Pandemian aiheuttama talouden ylikuumeneminen ja korkea inflaatio pakottivat Euroopan keskuspankin nostamaan ohjauskorkojaan 450 korkopistettä, mikä johti korkotason nousuun noin 4 prosenttiin. Tämä hidasti inflaatiota ja talouskasvua, ja kysynnän laskiessa EKP koronnostosyklin huippu saavutettiin. Alkuvuoden ennusteiden mukaisesti EKP aloitti koronlaskut kesäkuussa, ja ennustuspäivästä riippuen vuoden loppuun mennessä korkotason odotetaan laskevan vielä noin 3,00 prosenttiin.
EKP:n neuvosto päätti hiljattain laskea kaikkia kolmea ohjauskorkoa 0,25 prosenttiyksikköä. Tämä oli odotettu päätös, ja se on ensimmäinen koronlasku sitten syyskuun 2019 jälkeen. Vaikka korkojen lasku on myönteinen uutinen asuntovelallisille, se ei yksin riitä kääntämään asuntomarkkinoiden suuntaa merkittävästi.
Asuntomarkkinoiden tilanne Suomessa
Suomessa asuntomarkkinat ovat olleet paineen alla. Asuntojen hinnat ovat painuneet historiallisen alas suhteessa ansiotasoihin, ja uusien asuntojen rakentaminen on hidastunut heikon kysynnän vuoksi. Vanhat kerrostalo- ja rivitaloasuntojen kauppamäärät ovat jossain määrin elpymässä, mutta uudisasuntojen myynti on edelleen syväjäässä.Tämä kertoo siitä, että markkinoiden elpyminen on hidasta ja epävarmaa.
Yleisesti vuonna 2023 globaalit kiinteistösijoitukset vähenivät noin 50 prosenttia, mutta Suomessa lasku oli vieläkin suurempi, peräti 62 prosentin lasku 2,6 miljardiin euroon. Suomen markkinat ovat siis reagoineet varsin voimakkaasti muutokseen globaalissa taloudessa, mikä kuvaa hyvin Suomen markkinan luonnetta kansainvälisessä mittakaavassa.
Vaikka koronlasku voi tuoda myös lyhyellä aikavälillä lievää helpotusta ja lisätä likviditeettiä markkinoilla, se ei ratkaise asuntomarkkinoiden haasteita. Suomen talous on edelleen herkkä globaalien markkinoiden muutoksille, ja kotimainen kysyntä on heikkoa. Vaikka asuntokauppojen määrät ovat nousseet hieman, markkinoiden palautuminen normaalille tasolleen vie aikaa.
Suomen kiinteistömarkkinoiden transaktiomäärien odotetaan kasvavan vuonna 2024, mutta kriisiä edeltävien viiden vuoden keskimääräisen 7,1 miljardin euron investointitason saavuttaminen ei ole vielä näköpiirissä. Tämä johtuu erityisesti velkamarkkinoiden haasteista ja sijoittajien varovaisuudesta, tai yksinkertaistettuna siitä, koska taloudellinen yhtälö ei tällä hetkellä monessakaan kohteessa toimi.
EKP:n pääjohtaja Lagarde on myös puheissaan korostanut, että keskuspankki ei sitoudu ennalta määrättyyn korkojen laskupolkuun, vaan päätökset tehdään taloudellisen tilanteen ja inflaationäkymien perusteella. Tämä lisää epävarmuutta tulevasta korkokehityksestä ja vaikuttaa investointipäätöksiin merkittävästi.
Hitaasti mutta varmasti
Vaikka EKP:n koronlasku on askel oikeaan suuntaan, se ei yksin riitä kääntämään asuntomarkkinoiden suuntaa Suomessa. Taloudelliset haasteet, heikko kulutuskysyntä ja runsas asuntotarjonta pitävät markkinat paineen alla. Asuntomarkkinoiden elpyminen vaatii laajempia taloudellisia ja rakenteellisia muutoksia, jotka vievät aikaa. Kuten Hypon pääekonomisti Juho Keskinen on todennut, asuntokaupan virkoaminen ei tapahdu hetkessä, vaan se on hidas ja vaiheittainen prosessi.
Kuluttajien ja sijoittajien on syytä suhtautua tilanteeseen varovaisesti ja seurata markkinoiden kehitystä tarkasti. Vallitsevasta epävarmuudesta huolimatta koronlasku antaa kuitenkin pientä toivoa, nimenomaan toivoa, markkinoiden vähittäisestä elpymisestä pitkällä aikavälillä.
Lähteet: