Perinteisesti mediassa toistellaan kysyntää ja tarjontaa sekä niiden vuorovaikutusta. Tuon toteamuksen taustalla on niin paljon muuttujia, että harva ymmärtää. Olen itsekin aika alkuvaiheilla tuota oppimismatkaa. Todellisuudessa asuntomarkkinat eivät reagoi kysynnän muutoksiin kaikkialla samalla tavalla. Toisin sanoen kasvanut kysyntä ei vaikuta Helsingissä ja Rovaniemellä yhtäläisesti. Jotta voimme ymmärtää tätä tosiasiaa, meidän tulee ymmärtää asuntotarjonnan hintajoustoa. Tuo taloustieteellinen termi kertoo, miten asuntomarkkinat reagoivat kysynnän muutoksiin.
Asunto, tarjonta ja jousto, niin mikä joustaa ja minne?
Hintajoustot saattavat tuntua hankalilta ymmärtää, mutta yksinkertaisuudessaan on kyse siitä, miten kysyntä tai tarjonta muuttuu hinnan muuttuessa. Asuntotarjonnan hintajousto kuvaa asuntotarjonnan kykyä sopeutua asuntokysynnän muutoksiin. Se määrittää, kuinka paljon asuntojen kysynnän kasvu vaikuttaa hintoihin ja kuinka paljon se vaikuttaa asuntotarjonnan lisääntymiseen. Korkea hintajousto tarkoittaa, että asuntotarjonta pystyy vastaamaan tehokkaasti kysynnän muutoksiin, kun taas matala jousto voi aiheuttaa voimakasta hintojen nousua. Ja todettakoon vielä, että kysynnän kasvua ei aiheuta ainoastaan väkiluvun kasvu, mutta myös esimerkiksi tulotason kasvu. Toisaalta kysynnän laskun aiheuttaa esimerkiksi korkoshokki.
Asuntotarjonnan hintajousto on tärkeä ymmärtää, koska korkeampi jousto tarkoittaa, että kasvanut kysyntä johtaa korkeampaan tarjontaan. Tämä tarkoittaa, että sekä hinta- että vuokrakehitys pysyy maltillisena. Ja päinvastoin – hintajouston ollessa matala, tarjonta ei pysy kysynnän perässä aiheuttaen suurempaa nousua sekä hinnoissa että vuokrissa.
Taloustieteellisesti kysyntäkäyrän siirtyessä oikealla joustamattomassa ympäristössä, tarjontakäyrä tulee nopeammin vastaan pakottaen hinnat korkeiksi. Joustavassa ympäristössä tarjontakäyrä tulee myöhemmin vastaan, jolloin myöskään hintaa ei pakoteta merkittävästi ylemmäksi.
Lisäksi hintajoustot vaihtelevat suuresti alueittain. Yhteiskunnan kannalta tavoiteltavaa on enneminkin korkea hintajousto. Jos taas omaat merkittävän määrän asuntoja, eikä sinua kiinnosta asuntomarkkinoiden ja Suomen yleinen etu, kenties toivot matalaa hintajoustoa. Mutta siinä tapauksessa tiedä, että asuntohintasyklit voimistuvat.
Asuntotarjonnan hintajouston vaikutuksen tutkiminen
Kuten todettua, asuntotarjonnan hintajousto vaikuttaa suoraan asumiskustannuksiin ja asuntojen hintakehitykseen. Hitaasti sopeutuva tarjonta voi johtaa merkittäviin hintamuutoksiin lyhyellä aikavälillä, kun taas joustava tarjonta tasaa hintojen nousua. Kehityksen kannalta oleellista on kuitenkin pitkän aikavälin tarjontajousto. Asuntomarkkinoiden lyhyt aikaväli on haastava, kun otetaan vielä huomioon aika ennakkomarkkinoinnista asunnon luovutukseen. Siksi tärkeää on havainnoida miten asuntotarjonta reagoi kysynnän kasvuun pidemmällä aikavälillä.
Havainnoin ja tutkimuksen tulokset tiivistyvät lukuun väliltä 0–1. Oikarisen, Peltosen ja Valtosen (2015) mukaan Helsingissä hintajoustoestimaatti on kaikkein pienin (0,2). Tämä tarkoittaa, että asuntokanta kasvaa 0,2 prosenttia tilanteessa, jossa asuntohinnat ovat reaalisesti nousseet prosentin. Syy miksi Helsingissä estimoidaan olevin pienin joustoestimaatti, on rakennuskelpoinen maa. Tarkemmin – houkuttelevalla sijainnilla sijaitseva rakennuskelpoinen maa on Helsingissä niukempi resurssi mitä muussa maassa. Maankäyttöä säädellään rajoittavasti usealla tavalla ja tämä vaikuttaa hintajoustoon laskevasti. Tämä viittaa jälleen kerran kaavoituksen ja maapolitiikan tärkeyteen. Tähän asti lukeneena kenties arvaatte mitä esimerkiksi autopaikkavaatimus tekee asuntotarjonnan joustavuudelle.
Todettakoon vielä, että samaisen tutkimuksen mukaan suurimmassa osassa suomen kaupungeista hintajoustoestimaatti on välillä 0,4–0,7. Rovaniemellä hintajousto on kaikkein suurin (0,82).
Tavoiteltavaa on korkeampi hintajousto
Tutkimusten perusteella on varsin selvää, että asuntotarjonta ja sen hintajousto vaikuttavat keskeisesti sekä asumiskustannuksiin että asumiskustannusten alueellisiin eroihin. Kun asuntotarjonta on jäykkää eli joustamatonta, on se omiaan voimistamaan asuntohintojen vaihteluita.
Eli - en ole vielä kertaakaan kuullut keneen mainitsevan nyt tapahtuvan asuntohintojen laskussa yhdeksi osatekijäksi asuntotarjonnan hintajoustoa. Paljonko asuntojen hinnat laskivat Helsingissä viime vuonna? 8,4 %. Paljonko Rovaniemellä? 1,5 %.
Tiivistettynä lopuksi – kysyntä ja tarjonta pitää sisällään paljon informaatiota. Asuntotarjonnan hintajousto määrittelee miten kaupungissa tapahtuva asuntojen kasvava kysyntä vaikuttaa asuntotuotantoon. Kun ensi kerralla kuulet kysyntä & tarjonta, voit pyrkiä miettimään – nostaako kysynnän kasvu missä määrin hintoja ja missä määrin tuotantoa?
Oikarinen, E., Peltola, R. & Valtonen, E. (2015). “Regional variation in the elasticity of supply of housing, and its determinants: The case of a small sparsely populated country”. Regional Science and Urban Economics, 50, 18–30. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046214001070
Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 50 360 3686.