Suomi, kuten monet muutkin maat, on kohdannut toimintaympäristön muuttuessa haasteita erityisesti rakentamisessa ja asuntomarkkinoilla. Uudisasuntojen kysyntä on romahtanut kilpaa sijoittajien yhtälön mukana, kun samalla kuluttajien luottamus on madellut mittaushistorian alhaisimmissa tasoissa. Media on täynnä keskustelua asuntojen ylitarjonnasta sekä rakennusyhtiöiden taseisiin jäävistä asunnoista, mutta onko tilanne kuitenkaan sellainen kuin annetaan ymmärtää? Katsaus tilastoihin sekä erityisesti tilastojen taakse voi yllättää – asuntopula on jo käsillä.
Rakennusaloitusten romahdus
Vuoden 2023 aikana olemme nähneet merkittävän laskun rakennusaloitusten määrässä, sillä kauniisti sanottuna, yhtälö on tällä hetkellä rikki. Syitä on monia: rakennuskustannusten nopea nousu, kiinteistöjen hoitokulujen kasvu, korkoympäristön historiallisen nopea muutos sekä maailmantalouden epävarmuus, vain muutamia mainitakseni. Nämä ja muut tekijät yhdistettynä ennätysmäiseen valmistuvien asuntojen määrään, toisin sanoen tarjonnan kasvuun, ovat pysäyttäneet aloitukset lähes täysin.
Kokonaisiin taloihin sijoittavien ns. kvr-ostajien oltua pois uudismarkkinoilta jo noin 1,5 vuoden ajan samanaikaisesti kuluttajasijoittajien kysynnän lähes pysähtyessä RS-kohteiden osalta, ei uusia hankkeita vuoden 2023 aikana ole lähtenyt liikkeelle isossa kuvassa kuin julkisten tai puolijulkisten toimijoiden kautta. Poikkeuksia löytyy vain vähän, rajoittuen käytännössä yksittäisistä isommista hankkeista paikallisen tunnistetun mikromarkkinan 8–20 asunnon kuluttajakohteisiin. Vapaarahoitteisia kerrostaloaloituksia tulee tänä vuonna olemaan alle 3800, eli pudotusta viime vuoteen yli 80 %. Aloitukset ovat olleet kuluvana ja todennäköisesti ensi vuonna nähtävillä tasoilla viimeksi 1940-luvulla.
Yllä olevat luvut toki nykyisten ennusteiden mukaan, toteuma luultavasti vielä merkittävästi vähemmän. Kokonaisaloituksien volyymiä tarkastellessa on hyvä ottaa huomioon, että asuntoaloituksia tulisi pitkän aikavälin arvioidun tarpeen perustella olla skenaariosta riippuen 30–35 000. Tänä vuonna aloitukset saattavat jäädä jopa 10 000 asuntoon.
Tarjonnan lisäämisen esteenä* on erityisesti sijoittajakysyntä, jota ei ole. Ylipäätään kysyntäpuoli nähdään hyvin haasteelliseksi (97 %). Samalla odotukset korkotason noususta (83 %), rakennuskustannusten noususta (68 %) ja epävarmuudesta, että hintataso ei takaa kannattavuutta (58 %) luovat tilanteen tuotantopuolelle erittäin haasteelliseksi. Kun otetaan mukaan vastaukset, joiden mukaan jokin tekijä haittaa jonkun verran, on jokainen edellä mainittu tekijä 97-prosenttisesti esteenä. Lisäsyiksi voidaan nostaa myös tiukentuneet määräykset ja yleinen epävarmuus taloudellisessa ympäristössä.
On siis hankala osoittaa sormella tuotantopuolta tulevasta asuntopulasta. Pulasta, joka siis johtuu kysyntätekijöiden jälkeen vähäisestä rakentamisesta aiheuttaen tarjonnan vähenemisen, ja pulasta, jota tulee esiintymään erityisesti suosituilla alueilla.
Kaupungistuminen kiihtyy
Samanaikaisesti rakennusaloitusten laskun kanssa Suomessa on ollut selkeä suuntaus kohti kaupungistumista, muutaman nihkeän koronavuoden jälkeen. Yhä useammat ihmiset muuttavat maaseudulta kaupunkeihin työ- ja opiskelumahdollisuuksien perässä. Lisäksi perhekoot kutistuvat. Nämä tarkoittavat, että kysyntä asunnoille kaupungeissa kasvaa jatkuvasti. Kaupungeissa, joissa on jo valmiiksi rajallinen määrä asuntoja, tämä luo entistä suurempaa painetta asuntojen hintoihin ja saatavuuteen. Ja näitä alueita toden totta on olemassa.
Koronan aikana nähtiin hetkellisesti historiallinen muutos, kun kuntien välinen nettomuutto oli ”vähemmän negatiivinen” maaseuduilla sekä seutukaupungeissa, ja samalla pk-seudun nettomuutto romahti 12 000 asukkaalla. Koronan jälkeen kasvu on lähtenyt kiihtymään historiallista vauhtia. Kasvukolmion viime vuoden väestönlisäys oli suurin sitten vuoden 1973.
Kaupungistuminen on globaali ilmiö, mutta myös Suomessa sen vaikutukset näkyvät selkeästi. Yhä useammat ihmiset hakeutuvat kaupunkeihin monista syistä: työ- ja opiskelumahdollisuuksista sosiaalisiin ja kulttuurisiin aktiviteetteihin. Yksinkertaistettuna kaupungit tarjoavat monenlaista vetovoimaa, joka houkuttelee ihmisiä jättämään maaseudun taakseen. Suomessa tämä vain tapahtuu hieman muita myöhemmin.
On kuitenkin huomioitava, että vaikka kasvukolmio kasvaakin väkevästi, niin kaikki eivät muuta sinne. Aloitusten perusteella näin kuitenkin nähdään olevan, eli ne harvat aloitetut hankkeet painottuvat erittäin vahvasti kasvukolmioon (84 %), josta PKS 54 %. Väestönkehitystä on kuitenkin muissakin suurissa kaupungeissa ja näissä aloitukset vähenevät yhä enemmän. Ennustetusta asuntotarpeesta 90 % kohdistuu 14 suurimpaan kaupunkiin, eli ei 84-prosenttisesti Helsinkiin, Espooseen, Vantaalle, Tampereelle ja Turkuun.
Kun yhä useampi suomalainen valitsee kaupunkielämän, se luo väistämättömästi lisääntyvää painetta asuntojen tarjonnalle ja infrastruktuurille. Kysymys ei ole vain asunnoista, vaan myös liikenneratkaisuista, palveluiden saatavuudesta ja yleisestä elämänlaadusta. Kohtuuhintaisen asumisen puutteen on kuitenkin tunnistettu akateemisessa kirjallisuudessa olevan yksi keskeisimmistä kaupungistumisen esteistä.
Hetkellinen lasku rakennuskustannuksissa
Vaikka on totta, että rakennuskustannukset usein laskevat esimerkiksi talouden matalasuhdanteissa, on epätodennäköistä, että ne laskevat keskipitkällä tai pitkällä aikavälillä. Inflaatio, kasvavat työvoimakustannukset ja tiukentuvat rakentamismääräykset pitävät huolen rakennuskustannusten kehityksestä myös jatkossa, puhumattakaan esimerkiksi erään Euroopan maan toivottavasti lähitulevaisuudessa siintävästä jälleenrakentamisesta. Rakennusteollisuuden palkankorotukset heinäkuussa 2023 ja uudelleen heinäkuussa 2024 eivät juuri olisi voineet osua huonompaan ajankohtaan.
Kaikki loppuu aikanaan, niin myös runsas tarjonta – case Vaasa
Tällä kertaa sijoittajan ei tarvitse katsoa välttämättä edes horisonttiin. Nyt riittää, että katsoo, ei kulman, mutta korttelin taakse. Työmaan läpivienti vie vähintään vuoden, mutta ennakkomarkkinointi ja suunnittelu mukaan lukien, puhumattakaan tontinhankinnasta tai kaavoituksesta, voi prosessissa mennä reippaasti yli kaksi vuotta. Tällä hetkellä ennakkomarkkinoidaan lähinnä vain asuntosijoittajien kuolinkelloja.
Mutta katsotaanpa esimerkiksi Vaasan vuokramarkkinaa. Neljällä suurimalla postinumeroalueelle asuu yli 60 % Vaasan väestöstä. Vuokra-asuntoja on tarjolla 176. Kun otetaan ensi vasta valmistuvat ja kunnan asunnot pois, putoaa luku yli puolet. Myytävien markkinassa sentään on hieman enemmän (419), joista uudiskohteita 115 ja aloituksia ei juuri ole. Myytävät eivät vuosikausiin ole tippuneet alle 300 ja on huomioitava, että asuntoja on aina luonnollinen määrä myytävänä, koska vaihtaminen/myyminen on sijoittamisen lisäksi ennen kaikkea tarveperusteista. Väestönmuutos ennakkotietojen mukaan pelkästään 2023 tammi-elokuu +563 (tämä tosin koko Vaasan alueelle). Mitä jos seuraavat 8kk jatkuu samana tai seuraavat 16kk?
Vastaavasti esimerkiksi Tampereen väestönlisäys näyttäisi tänä vuonna olevan vilkkaan alkuvuoden seurauksena lähemmäs 6000 asukasta pitkän aikavälin ennusteen 4000 asukkaan sijaan, kun samanaikaisesti vapaarahoitteiset asuntoaloitukset näyttäisivät sukeltavan 1940-luvun tasoille alle 700 asuntoon vuositasolla. Melkoinen yhtälö varsinkin pidempään jatkuessaan. Kohtuuhintaisuus harvemmin markkinataloudessa syntyy jonkin korkean kysynnän hyödykkeen niukkuudesta – kaikkien kun kuitenkin on lähtökohtaisesti jossain asuttava.
Helsinki saattaa tuntuu kaikkein kaukaisimmalta, koska tarjonta on niin runsasta. Kannattaa kuitenkin rakennusaloitukset huomioon ottaen pohtia kauanko kestäisi, että myös Helsingissä alkaisi tarjonta olla niukkaa. Se ei ole ensi kesänä, mutta sekin on lähempänä kuin kuvittelisi. *Suluissa Rakennusteollisuus asuntotuotantokyselyn tuloksia. Luku ilmaisee, kuinka iso osa vapaarahoitteista asuntotuotantoa harjoittavista näkee asian merkittävänä esteenä tuotannon käynnistymiselle.
Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 50 360 3686.