Vuoden ensimmäisellä puoliskolla asuntokauppamäärät jäivät historian alhaiselle tasolle 24 034 kauppaan. Nyt niiden raportoidaan nousevan, mutta millä tasolla kauppa todellisuudessa on, kun verrataan pitkälle historiaan? Asuntokauppamäärät kääntyivät merkittävään laskuun vuoden 2022 viimeisellä kvartaalilla, jonka jälkeen ne ovat tasaisesti laskeneet ja pysytelleet erittäin matalalla tasolla. Mutta mihin kauppamääriä on mielekästä verrata? Viimeistä kahta heikkoa vuotta edelsi kaksi erittäin vahvaa vuotta. Sitä ennen oli nollakorkoaika, mutta oliko kauppamäärät todellisuudessa nollakorkojen vetämänä poikkeuksellinen korkealla? Lähdetään siis hakemaan prosentuaalisten kuukausimuutosten sijaan pidemmän ajan keskiarvoa, ja tämän kautta hakemaan ymmärrystä nykytilanteesta.
5 779 kauppaa kuukaudessa
Lähdetään liikkeelle vuodesta 2006 eli vuodesta, jolloin Hard Rock Hallelujah toi Suomelle euroviisimestaruuden, Juice Leskinen menehtyi ja Suomi kärsi edelleen luissa tuntuvan tappion Torinon olympiafinaalissa. Ja Räikkönen poseerasi voitonjuhlissa Fobban kanssa, voi minkä teit… Niin ja asuntokauppoja tehtiin 80 142, joista kerrostalot vastasivat 68-prosentista.
Kun lasketaan tuosta hetkestä asuntokauppamäärien keskiarvo aina tämän vuoden ensimmäiseen vuosipuoliskon loppuun, saadaan keskiarvoksi 5 779 asuntokauppaa kuukaudessa. Rivitaloilla keskiarvo on 1 844 ja kerrostaloilla 3 917. Alla nähdään historia vuodesta 2026 kvartaalitasolla raportoituna.
Asuntokauppamäärät 2026Q1-2024Q2. Lähde: Tilastokeskus.
Kuviosta voidaan tehdä useita mielenkiintoisia havaintoja. Aloitetaan kuvan ensimmäisestä kriisisistä eli finanssikriisistä, jonka ensimmäiset (selvästi näkyvät) sävelet säesti Lehman Brothers vuoden 2008 lokakuussa. Vuoden 2008 viimeisen kvartaalin kauppamäärät putosivat 32 % edellisestä neljänneksestä. Kuitenkin vuoden 2009 ensimmäisellä neljänneksellä nähtiin jo 26 % nousu (vs. 2008Q4). Seuraavalla kvartaalilla kauppamäärät nousivat taas 18 %, kolmannella edelleen 7 % ja sitten oltiinkin jo f-kriisiä edeltävillä tasoilla. Eli isku asuntokauppaan oli kova, mutta lyhyt. Käytännössä kauppa oli ainoastaan yhden kvartaalin todellisessa kanveesissa. Yhtä alhaisia kauppamääriä kuin tuossa kvartaalissa (2008Q4) on nähty ainoastaan viimeisen vuoden aikana.
Nollakorko, eikö sittenkään kiinnostanut?
Finanssimaailman kanveesin jälkeen korot painettiin alas ja ne liikkuivat 1–2 prosentissa 2009-2012H1. Tuona aikana kauppaa tehtiin yli pitkän aikavälin keskiarvon. Vuoden 2012 puolivälissä nähtiin eurokriisin vaikeimpia hetkiä, kun pääoma pakeni euroalueelta ja valtiolainojen markkinakorot nousivat hyvin voimakkaasti. Samalla alkoi matka kohti nollakorkoja ja euriborit laskivat laskemistaan, kunnes 2016 helmikuussa nähtiin negatiiviset korot. Mielenkiintoista kyllä, asuntokauppa liikkui alle pidemmän ajan keskiarvon aina vuoden 2019 loppupuolelle asti. Nollakorot ja asuntokauppa alle pitkän ajan keskiarvon?! Oletettavasti tässä kohtaa moni yllättyy ja miettii, mitä ihmettä Suomineito? Kyllä, näin se nyt vaan oli. Eli kun usein kuulee puhuttavan, että nollakorkoaikana asuntokauppa räjähti, niin itse asiassa ei. Asuntokauppa ei ole pelkästään koroista kiinni – vierellä kulkee talous kokonaisuudessaan. Sen täytyy tukea asunnon ostamista. Niin kuin myös nyt tulemme todennäköisesti näkemään.
Hurlumhei-vuodet olivat tosiasiallisesti ainoastaan 2020–2022
Mutta kyllä koroilla vaikutusta on lainavetoisessa markkinassa, tottakai. Kun raha muuttuu oikeasti käytännössä ilmaiseksi, on asuntomarkkina vaarassa ylikuumentua. Vuonna 2020 euriborkorot laskivat kohti -0,5 % ja pysyttelivät siellä lähes koko vuoden 2021. Asuntokauppamäärät nousivat erittäin rajusti. Ainoastaan koronan puhjetessa nähtiin epävarmuuden vallitessa notkahdus (pelkästään kerrostaloissa), joka jäi kuitenkin ainoastaan yhden kvartaalin mittaiseksi. Aikavälillä 2022Q3-2022Q2 kuukausittain keskiarvo oli jopa 6700 kauppaa, eli tuo oli se poikkeuksellinen aika.
2022 alkupuolella korot alkoivat nousta, huhtikuussa 2022 ponnistettiin jo positiivisen puolelle, jonka jälkeen alkoi jyrkkä ylämäki (koroissa merkittävin hyppäys elo-syyskuussa 2022). Tämän jälkeen asuntokauppamäärät ovat olleet laskussa aina viimeiseen raportoituun kvartaaliin asti. Asuntokauppamäärät eivät heti romahtaneet vuoden 2024 tasolle, vaan laskivat pikkuhiljaa tasaisen varmasti. Myöskään toiseen suuntaan vauhti tuskin tulee olemaan päätä huimaava, todennäköisesti.
Rivitalojen kauppamäärien vaihtelu kerrostaloja tasaisempaa
Niin kuin kuvaajasta voi nähdä, on rivitalojen vaihtelu pitkän ajan keskiarvon ympärillä ollut tasaisempaa kuin kerrostaloilla. Keskihajonta (kuinka kaukana asuntokauppamäärät ovat keskimäärin keskiarvosta) on kerrostaloilla lähes tuplaten suurempi kuin rivitaloilla. Rivitaloja ei rakenneta yhtä intensiivisesti kuin kerrostaloja, mikä osaltaan pitää tarjonnan vakaampana. Tasapaino tarjonnan ja kysynnän välillä johtaa tasaisempiin kauppamääriin, koska ylitarjontaa tai alitarjontaa esiintyy harvemmin verrattuna kerrostalomarkkinoihin. Toki myös absoluuttiset määrät ovat pienempiä, joka vaikuttaa, kun verrataan keskihajontaan. Ja itse asiassa ottamalla mukaan suhteellinen vertailu, heiluu kauppamäärät keskiarvon ympärillä kohtalaisen tasaisesti molemmilla talotyypeillä. Rivitaloilla kausivaihtelu on kuitenkin suurempaa ja kuviosta näkyy selvästi miten vuoden ensimmäinen kvartaali on rivitalokaupassa hiljaisempaa aikaa.
Ja sitten nykyhetkeen – missä asuntokauppamäärät menevät?
Alla olevassa kuvaajassa näkyy kauppamäärät viime vuoden alusta nyt viimeksi raportoituihin kauppamääriin eli elokuuhun 24. Viime vuonna kauppamäärät olivat historiallisen alhaisia ja ainoastaan loppuvuoden varainsiirtoveromuutosuutiset toivat pienen piristyksen. Alkuvuodesta tämän seurauksena nähtiin huomattavasti alhaisempia kauppamääriä. Kuitenkin jos otamme keskiarvon tälle ”varainsiirtoveroaikajaksolle”, niin se on kohtalaisen lähelle koko vuotta 2023. Eli varainsiirtovero siis lähinnä hieman muutti kauppojen ajankohtia.
Kuvassa oranssit palkit ovat käytännössä mitättömiä eli uudisasuntokauppa on kuluttajien suuntaan täysin jäässä vieläkin. Elokuussa tehtiin uudisasuntokauppoja koko suomessa 142, kun keskiarvo esimerkiksi vuodesta 2015 tähän hetkeen on 676 kauppaa kuukaudessa. Hinnoissa ei ole vielä nousupainetta.
Heinäkuun kauppamäärä oli 4 355 ja elokuun 4 839. Paljonko vai ei? Joku voisi väittää, että käänne on nähty, kun yhtenä kuukautena kauppamäärät hätyyttelevät 5 000. Toisaalta – kauppamäärät ovat pitkän aikavälin keskiarvoa reippaasti jäljessä. Se luku oli 5 779. Onko tuo oikea luku mihin verrata? Yli 18 vuoden keskiarvoon mahtuu yhtä, jos toista, niin pitäisin sitä kohtalaisen luotettavana. Ja kuten osoitettua, nollakorkoaika ei sysännyt asuntokauppaa merkittävään kasvuun. Ainoastaan reippaasti negatiiviset korot ja 2020-luvun alkuvuodet. Jos kuitenkin halutaan lähempää keskiarvoa, esimerkiksi 10 vuotta, niin tämä on 5 420. Edelleen olemme myös tätäkin perässä.
Kauppamäärät 01/2023–08/2024, datat kerätty KVKL sivuilta. Palkkien numerot viittavat vanhojen asuntojen kauppamääriin.
Tunne historia, ymmärrät nykyhetkeä – myös asuntokaupassa
Vaikka asuntokauppamäärien noususta raportoidaan, on tärkeää asettaa luvut laajempaan historialliseen kontekstiin. Vuoden 2022 jälkeinen kaupankäynnin hidastuminen on ollut merkittävää, ja kauppamäärät ovat jääneet historiallisen alhaiselle tasolle. Vertailu pitkän aikavälin keskiarvoon – joka on noin 5 800 kauppaa kuukaudessa – kertoo, että olemme vielä takamatkalla. Pikkulinnut kertovat syyskuun kauppamäärien olevan noin 5 000, ja tällöin olisimme nähneet kolme kuukautta nousevia kauppamääriä. Suunta on siis positiivinen. Mutta riittävätkö kauppamäärät vielä tukemaan hintoja samalla kun markkinointiajat pysyvät korkealla? Siitä en ole vielä varma, kuten aikaisempi blogi kertoo.
Ja loppuun viimeinen paljastus. Elokuussa rivitalokauppamäärät olivat -38 % pitkän aikavälin keskiarvosta (18,5 vuotta) ja kerrostalot -41 %. Siivosimme yllä esitetystä ” Kauppamäärät 01/2023–08/2024” pois omakotitalo- ja erillistalot.
Niin… ja Räikkönen sai kyllä anteeksi seuraavana vuonna, kun Maranellon punainen ajoi maailmanmestaruuteen (olikohan Fobba mestaruusjuhlissa?).