Hinnat värähtelee ja tärähtelee, ainakin viimeisen vuoden verran. Käänteen piti tapahtua viime kesän jälkeen, kun hinnat värähtelivät positiivisesti ylös jo useammassa kaupungissa. Valveutunut kaivoi kuitenkin katsomansa kaupungin kauppamäärät vierelle ja alkoi pohtia asiaa uudelleen. Toinen kaivoi vieläpä asuntojen myyntiajat ja rapsutteli päätään yhä kovemmin. Johtopäätösten veto olikin vaikeampaa kuin vain asuntohintojen kuukausimuutosten tihrustaminen – pieleen meni.
Tasapainotilaa hakien, näin tämä prosessi toimii
Lyhyellä aikavälillä asuntomarkkinat sopeutuvat kysynnän ja tarjonnan muutoksiin reagoimalla myyntiajoin sekä kauppamäärin. Osakemarkkinoilla yksikkökoot ovat pieniä, likviditeettiä on merkittävästi enemmän ja täten hinnanmuodostus tehokkaampaa. Asuntomarkkinoilla yksikkötransaktiot ovat isoja ja likviditeetti jo lähtökohtaisesti paljon vähäisempi. Tämän lisäksi on tärkeä tiedostaa, että myyvät osapuolet sopeutuvat ostajia hitaammin muutoksiin. Hintapyynnöt (myyjät) laahaavat siis kysynnän (ostajien) perässä, kun markkinalla tapahtuu muutoksia.
Keväästä 2022 lähtien asuntojen kysyntä on ollut laskeva, eivätkä myyjät perinteisesti reagoi heti laskeviin hintoihin. Tämä on toki ymmärrettävää, koska on vaikea olla ensimmäisenä laskemassa hintaa ja tätä ennen vielä hyväksyä alhaisempi hintataso, mikä ei edes vielä näy selvästi. Koska myyjät sopeuttavat hintapyyntöjään alaspäin hitaammin mitä kysynnän (ostajien) muutos vaatisi, alkavat 1) myyntiajat pidentyä, ja 2) kauppamäärät laskea. Tätä tapahtuu niin kauan, kunnes tasapainotila alkaa löytyä. Tätä kirjoitettaessa tasapainotilaa on haettu jo kahden vuoden ajan.
Joku saattaisi ajatella, että tämä toimii vain laskumarkkinaan, mutta syy-seuraussuhde toimii myös toiseen suuntaan. Kysyntä alkaa kasvamaan positiivisesti. Osaako hintapyynnöt reagoida heti? Vaikeaa. Hinnat reagoivat hitaasti ja jäävät uutta tasapainotilaa hieman jälkeen. Tämän myötä kauppamäärät alkavat kasvaa ja myyntiajat alkavat lyhentyä (tällä hetkellä vaikkapa Kaarinan rivi- ja omakotitalokaupassa tasapainotila on täysin eri kuin Vantaan yksiömarkkinalla – esim. myyntiajoissa ero noin 2 kk). Kun hinnat jäävät uutta syntynyttä tasapainohintaa jälkeen, kauppamäärät alkavat kasvaa ja myyntiajoista aletaan tiputtamaan päiviä ja viikkoja pois. Ostohalukkaat nauttivat vallitsevasta hintatasosta.
Aikaa kuluu, likviditeetti lisääntyy ja hintataso alkaa lähestyä tasapainopainotasoa. Tässä kohtaa yksi toteaa volyymin (kauppamäärien) olevan lähellä pitkän ajan keskiarvoa ja toinen jatkaa osoittamalla myyntiaikoja – keskimääräisellä tasolla nuokin.
Katso taaksepäin, niin näet osoituksen järjestyksestä
Kauppamäärät olivat huipussaan 2021 kevätkesällä, toisella kvartaalilla. Siitä ne alkoivat pikkuhiljaa laskea ja selvin pudotus nähtiin 2Q2022-3Q2022. Ensimmäisenä reagoi siis kauppamäärät yhdessä markkinointiaikojen kanssa, jotka tosin vaihtelevat selvästi enemmän. Todellinen kasvu markkinointiajoissa nähtiin 2022 keväästä lähtien.
Hinnat taas olivat korkeimmillaan reilusti kauppahuippujen jälkeen vuoden 2022 toisella kvartaalilla, eli vuoden perässä. Kun otetaan mukaan tarjonta, reagoi se taas kaikkein hitaammin. Tarjontahuippu tai valmistuneet asunnot olivat huipussaan ja lähes samoissa lukemissa vielä vuonna 2023 (41 000) kuin 2022 (41 700). Vasta tämän vuoden ensimmäisellä kvartaalilla nähtiin selvä pudotus.
Lyhyt johtopäätös on seuraava: oikein tulkittuna kauppamäärät ja myyntiajat ovat nopeampi indikaattori asuntokysynnän muutoksista kuin hintakehitys, ja tarjonnan reagointi on selvästi hitainta.