Uusien asumisoikeusasuntojen rahoitus on päätetty lopettaa vuoden 2025 jälkeen hallituksen päätöksellä. Tällä asumismuodon lakkauttamisella voidaan nähdä olevan merkitystä erityisesti pääkaupunkiseudun asumisen monipuolisuuden kaventumiseen, ja tätä myöden alueiden eriytymiseen. Asumisoikeusasuntoja on pidetty omistus- ja vuokra-asumisen välimallina, ja tällä asumismuodolla on kyetty ylläpitämään asuinalueiden tasapainoa ja ehkäistä näin ollen alueiden eriarvoistumista. Eri asumismuotojen sijoittumista samalle alueelle on pidetty onnistuneena segregaation ehkäisykeinona ja eritaustoisten ihmisten sijoittuminen kaupunginosiin on ollut tämän myötä tasaisempaa. Asumisvaihtoehtojen kaventumisen nähdään olevan uhka alueelliselle eriarvoistumiselle.
Asumisoikeusasunnoista
Asumisoikeusasunto on tarjonnut vaihtoehdon perinteiselle vuokra- tai omistusasumiselle. Tällaiseen asuntoon muuttava on saanut asumisoikeuden, mutta itse asunnon omistaa asumisoikeusyhteisö. Asukas on maksanut kerralla asumisoikeusmaksun ja sen lisäksi kuukausittain käyttövastiketta. Vuoden 2024 alussa Suomessa oli 56 600 valtion tukemaa asumisoikeusasuntoa, joiden rakentamiseen on myönnetty arava- tai korkotukilainaa ja näihin asuntoihin liittyy varallisuusrajoituksia alle 55-vuotiaille. Valtion tuki uusien asumisoikeusasuntojen rakentamiseen päättyy vuoden 2025 lopussa.
Asumisoikeusmaksu on 15 prosenttia asunnon hankintahinnasta, ja se palautetaan, kun asukas muuttaa pois. Käyttövastikkeen suuruus määräytyy omakustannusperiaatteella. Asukas ei voi ostaa asuntoa omakseen, eikä omistaja voi irtisanoa sopimusta. Asukkaan on myös sovittava mahdollisista muutostöistä omistajan kanssa.
Mitä tilalle?
Syyt asumisoikeusasuntojen rahoituksen lopettamisen taustalla ovat järjestelmässä olevat riskit erityisesti talojen ikääntymisen- ja näiden peruskorjauksien tuomien vastikenousujen vaikutukset. Tällä on vaikutusta valtion takausvastuisiin. Hallitus on harkinnut uutta asumismallia, jonka tarkoitus on tasapainottaa tilannetta. Mallissa vuokra-asuntotuotanto keskitetään heikomman tulotason alueille, joissa vuokrat olisivat matalammat ensimmäiset viisi vuotta. Uusia asumisen malleja siis mietitään ja kehitetään, eli tarve ja ongelma on selvästi tunnistettu. Alueiden eriytymistä ei ratkaista vain vuokra- ja omistusasuntojen määrällä ja sijainnilla, vaan alueiden palvelut ovat tärkeässä asemassa tukemassa houkuttelevuutta ja tasapainoisuutta.
Asumisoikeusasuntojen rahoituksen lakkauttaminen luo tosiaan tarpeen jollekin uudelle välimallin asumismuodolle. Tähän tarpeeseen on kehitteillä muun muassa vuokralla omaksi -mallia. Uusien asumismuotojen ja -mallien kehitystyö on kuitenkin hidasta, eikä tähän tarpeeseen mitä luultavimmin kyetä vastaamaan sen vaatimalla nopeudella. Pääkaupunkiseudulla joudutaankin miettimään ja arvioimaan uudelleen segregaation kehittymistä asuinalueilla. Myös laskusuhdanteen mukanaan tuoma omistusasuntotuotannon vähäisyys ja valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon painottumisen samoille aluille, vaikeuttavat tasapainoisen asuntorakentamisen toteuttamista ja kaventaa alueiden monimuotoisuutta.
Miten muutos vaikuttaa asuntosijoittamiseen?
Kun ajatellaan asuntosijoittamista ja vuokranantajana toimimista, on hyvä hahmottaa se, että vuokrattu kohde on vuokraajalleen aina koti. Asumisoikeus järjestelyllä on ”vuokraaja”, eli asumisoikeusmaksun maksanut voinut varmistaa sen, että oma koti on ja pysyy. Valinnanvapaus on näin ollen ollut asujalla itsellään. Asumisoikeusasunto on todennäköisesti juuri siksi ollut niin suosittu, että se tuo nimenomaan varmuuden asumisen kestosta asukkaalle. Tavallisessa vuokra-asumisessa on se riski verrattuna asumisoikeusasuntoon, että vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasuhteen esimerkiksi siinä tilanteessa, että vuokranantaja tarvitsee huoneiston omaan käyttöönsä.
Asumisoikeusasuntojen rakentamisen vähentäminen ei varmastikaan poista markkinasta tätä segmenttiä, joka haluaa taata asumisensa ilman omistamisen tuomia velvoitteita. Kaikille oman kodin ostaminen ei myöskään ole taloudellisesti mahdollista. Onkin syytä pohtia, voisivatko pitkät määräaikaiset sopimukset nostaa suosiotaan? Tilannehan olisi voittava molemmille osapuolille - vuokraaja saa pitkäaikaisen kodin ilman pelkoa sopimuksen päättymisestä ja vuokranantaja voi olla huoletta pitkän vuokrasopimuksen ansiosta. Tässäkin on toki huomioitava se, että määräaikaisen vuokrasopimuksenkin voi päättää, mikäli vuokralaisen elämäntilanne muuttuu olennaisesti esimerkiksi siinä tilanteessa, että vuokralaisen työpaikka siirtyy toiselle paikkakunnalle.
Olen itse vuokrannut yhdessä elämänvaiheessani asunnon, josta teimme kahden vuoden määräaikaisen sopimuksen. Maksamalla vuoden vuokrat ennakkoon, sai hyvän alennuksen vuokrista ja vuokranantaja vuokraennakon, jota pystyi käyttämään muihin sijoituksiin. Tällä tavalla varmistin itselleni 1. Halvemman kokonaisvuokran, koska tällainen toimintatapa tuo neuvotteluvaraa vuokraan 2. Sain silloin kilpaillusta markkinasta juuri sen asunnon kuin halusin 3. Sain varmistettua itselleni asunnon pitkäksi aikaa. Hyödyt vuokranantajalle olivat 1. Vuoden vuokrat ennakkoon, joita pystyi käyttämään haluamallaan tavalla 2. Varman vuokralaisen ja selvyyden siitä, mihin asti huoneisto on vähintään vuokrattuna
Yllä oleva toimintapa muistuttaa hieman asumisoikeusasumisen periaatetta. Maksetaan isompi könttäsumma, jolla varmistettiin asuminen ja tämän jälkeen aletaan maksaa vuokraa tasaisesti, kun maksettu pääoma on syöty pois.
Voisiko jonkinlainen vastaava toimintatapa yleistyä? Nykyisin yleinen toimintatapa on tehdä sopimus, jossa ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta on 11kk sopimuksen alkamisesta. Tämä tarkoittaa käytännössä vähintään vuoden asumista. Uskoisin, että asumisoikeusasuntojen tuen lopettaminen voi tuoda vuokramarkkinoille nimenomaan sellaisia henkilöitä aiempaa enemmän, jotka etsivät pitkäaikaista, kenties jopa loppuelämän kotia. Tämä segmentti on melko niche, mutta sellaisista asunnoista, joita ei haluta omistaa, mutta jotka ovat kuitenkin haluttuja koteja, voidaan myös maksaa suhteessa enemmän vuokraa. Tämä näkyy taas tuottotasossa ja arvonmuodostuksessa tuottoarvolaskelman mukaisesti.
Lähteet: