On mielestäni väistämättä selvää, että talouspoliittiset päättäjät tuntevat asuntomarkkinat liian heikosti. Päättäjien tulisi itse asiassa olla hyvinkin kiinnostuneita ’asuntojen hinnoista’, sillä ne vaikuttavat pankkien lainoittamiseen. Ja lainoittaminen mahdollistaa hankintoja. Hankinnat taas pitävät talouden pyörät pyörimässä.
Kuten tiedämme, asunnot muodostavat merkittävimmän osan kotitalouksien varallisuudesta. Tämä puolestaan ajaa tilanteeseen, jossa 1) asuntohintojen muutokset ovat omiaan vaikuttamaan kotitalouksien kulutukseen. Samalla tiedätte, että koko rakennussektori on merkittävä työllistäjä, jolloin 2) asuntojen hintakehitys vaikuttaa rakentamisen volyymiin ja volyymi taas työllisyyteen. Ja kuten useimmat ovat nahoissaan tunteneet, asuntomarkkinoilla tarvitaan velkarahaa. Näin ollen, 3) asuntojen hintamuutoksilla voidaan olettaa (ja on osoitettu) olevan merkittäviä vaikutuksia pankki- ja rahoitussektorin toimintaan, eli talouden verisuonistoon.
Koska maailma toimii velkarahalla pankkijärjestelmän kautta, tämä 3) -kohta on erittäin oleellinen. Otsikossa esitetty ”rahoituskanava” viittaa asuntojen hintojen, lainatarjonnan ja kotitalouksien rahoitusrajoitteiden väliseen yhteyteen, joka on merkittävässä roolissa asuntovarallisuuden positiivisen kulutusvaikutuksen määrittäjänä.
Asuntohintojen muutoksien symbioosi kulutukseen ja pankkeihin
Mikäli omistat asunnon ja sen arvo nousee, tunnet itsesi varakkaammaksi, joka saa (ja kannustaa) sinut kuluttamaan enemmän. Tätä vaikutusta vahvistaa myös asuntohintojen ja lainatarjonnan välinen symbioosi. Asunnoilla on tyypillisesti korkea vakuusarvo, joten asuntohinnat vaikuttavat kotitalouksien lainanottomahdollisuuteen. Mikäli asunnon hinta nousee, on pankki yleensä valmiimpi myöntämään enemmän lainaa, joka taas voidaan suunnata kulutukseen. Kaikki eivät ole asuntosijoittajia, joten asuntoa vasten ei välttämättä nosteta uutta tulonhankkimislainaa. Lainaa voidaan nostaa myös ulkomaan matkaa varten tai remontoimiseen tai veneen hankintaa tai autoon tai vaikkapa yleiseen kulutukseen (asuntohintojen nousu näyttää kasvattavan Suomessa myös kulutusluottokantaa). Tämä taas on omiaan vaikuttamaan kansantalouden kokonaiskysyntään positiivisesti.
Asuntomarkkinoiden käänne ei ole vieläkään selvä peli. Ei ole täysin poissuljettua, että asuntojen hintojen lasku jatkuisi paikoittain vielä hetken, jolloin olemme nähneet peräti kolme vuotta laskevia hintoja. Itse asiassa on jopa todennäköistä, että vain osassa alueita käänne on jo takanpäin. Asuntojen lasku ei tietenkään ole tekijä, joka vahvistaa pankkeja ja niiden mahdollisuuksia ja halukuutta lainoittaa. Eli autot, veneet, matkat ja kaikki muu vastaava ovat saaneet odotuttaa. Sen sijaan, mikäli asuntohinnat lähtevät nousuun, historian perusteella myös pankit muuttuvat halukkaammiksi rahoittamaan. Myös pankeilla on tasepelinsä.
Asuntosijoittaja pyörittelee tässä kohtaa silmiään ja miettii, että miten vuosina 2020–2022 rahaa sai melkeinpä, kun kehtasi vain pyytää, ja taas nyt kun esimerkiksi asuntojen hinta-tulo-suhteen perusteella on parempi hetki ostaa, niin lainan saaminen onkin huomattavasti hankalampaa.
Alkaako rahoituskanava päästää taas verta lävitseen?
Tämä on nyt hypoteettinen kappale. Oletetaan, että asuntohintojen pohjat ovat nyt käsillä, jonka jälkeen siirrymme hitaaseen nousuun, joka voimistuu pikkuhiljaa. Ukrainassa saadaan rauha, Eurooppa alkaa investoimaan tuoden lisää työllisyyttä ja useissa maissa nouseva oikeisto pystyy tekemään tarvittavia talousuudistuksia. Kenties korko ei laske alle kahden, mutta vahvistuva ja työllistävä Eurooppa kestää 2–3 % korkotason. Tässä tilanteessa kysyntä alkaisi kasvamaan myös asuntomarkkinoilla, koska epävarmuus hälvenisi ja positiivinen tulokehitys allokoituisi kysyntä asuntomarkkinoille.
Kysyntä alkaisi nostamaan asuntojen hintoja, joka taas parantaisi kotitalouksien lainansaantimahdollisuuksia ja -ehtoja. Tämä kasvattaisi edelleen asuntokysyntää ja siten vahvistaisi edelleen asuntojen hintakehitystä. Eli vielä kerran lyhyesti: asuntojen hintanousu on omiaan lisäämään lainojen kysyntää, parantamaan lainojen saatavuutta sekä lainaehtoja, mikä jälleen lisää asuntokysyntää ja niin edelleen ja niin edelleen.
Pyörä on pyörinyt väärään suuntaan + muut muuttujat
Nyt yli kahden vuoden ajan edellä mainittu prosessi on ollut käynnissä, mutta suunta, tai sykli, vain on ollut täysin päinvastainen. Edellinen kappale tosiaan oli hypoteettinen ja suunta tuskin on noin selvä. Samaan aikaan pankkisääntelyssä on tapahtunut muutoksia, joka tuo oman lisämausteensa. Ja esimerkiksi eräs iso suomalainen pankki muutti vakuuskäytäntöjään vuoden alusta, joka useiden keskustelujen perusteella on selvästi aiheuttanut hitautta sen lainanmyöntöön. Eli toki on myös muita muuttujia kuin pelkästään asuntojen hintojen ja lainamarkkinoiden yhteys. Ja koska sinä et voi vaikuttaa asuntojen hintoihin, sinun tehtäväsi on pysyä muutoin rahoitettavana. Ja rahoitettavana pysyminen ei tarkoita, että lyöt vetoa korkojen nousua vastaan (viimeisen viikon sisällä 5-vuotinen swap nousi 0,3 %).